兴业证券-卓越商企服务-6989.HK-派息丰厚，增值服务收入高速增长-220329

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投资要点维持“买入”评级，目标价5.50港元：公司2021年外拓持续发力，保持大客户粘性，管理规模快速增长。

增值服务收入和毛利率均大幅增长，带动业务结构优化，净利润高速增长。

公司派息丰厚，预计未来三年仍将保持50%+派息率，当前2021A股息收益率达到10%。

我们预计公司2022/2023年的营业收入分别为45.2和58.3亿元，同比增长30.4%和28.9%，归母净利润为7.1/9.4亿元，同比增长38.9%和31.9%。

我们维持“买入”评级，将目标价由11.00港元下调至5.50港元，对应2022/2023年PE为8/6倍。

收入、利润高速增长：公司2021年实现营业收入34.7亿元人民币（下同），同比增长37.3%，其中来自卓越商务物业管理、来自第三方商务物业管理、公共及工业物业管理、住宅物业管理、增值服务、其他服务收入分别占21%、36%、10%、9%、23%、2%。

增值服务收入大幅增长117.7%，收入占比同比提升8.3个百分点。

期内公司的毛利润为9.6亿元，同比增长44.6%。

归母净利润为5.1亿元，同比增长57.0%。

派息率70%，领先行业水平：2021公司每股派息36港仙，派息总额为3.6亿元，占归母净利润比例达到70%，预计未来三年仍将保持派息率不低于50%的较高水平，当前2021A股息收益率为9.6%。

综合毛利率进一步提升：2021公司的综合毛利率为27.7%，同比提升1.4个百分点。

其中来自卓越商务物业管理、来自第三方商务物业管理、公共及工业物业管理、住宅物业管理、增值服务、其他服务毛利率分别为45.0%、14.2%、13.8%、17.0%、41.5%、60.7%，同比下降2.3、下降2.0、下降1.0、提升5.8、提升6.9、提升5.0个百分点。

管理规模持续增长：截止2021年公司总合约面积达到5680万平米，在管面积为4120万平米。

在管面积按区域分布，大湾区、长三角、其他地区分别占43%、23%、34%。

外拓持续发力；保持大客户粘性：2021年公司新拓第三方非住物业合同为121个，总合同金额为15.7亿元，年化合同金额为5.3亿元，其中写字楼及商务综合体、企业大楼及办公园区、公共及工业物业分别占15%、63%、22%。

年内公司新拓大客户合同数量49个，总合同金额为8.0亿元，年化合同金额为2.5亿元。

风险提示：业务扩张不及预期；物业管理费提价受阻；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期。