安信证券-融信服务~IPO点评：力高健康生活（2370.HK）-220323

《安信证券-融信服务~IPO点评：力高健康生活（2370.HK）-220323（4页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《安信证券-融信服务~IPO点评：力高健康生活（2370.HK）-220323（4页）.pdf（4页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

公司概览力高健康生活是一家物管公司，服务网络以长三角、大湾区、环渤海及华中地区为主，按2021年首三个季度物业管理收益分布计算，占比分别为32.5%、30.7%、6.5%及30.3%。

公司自2018年起获中指院评为物业服务百强企业之一，排名由2018年的第68位上升至2021年的第40位。

截至2021年9月底，在管项目91个，在管面积达1510万平米，合约面积约为2350万平米，属小型房管公司。

关联地产发展商为力高地产（1622.HK），建于1992年，以地产开发为主，另外亦发展康养、商业、科技、物业、文旅、教育等多元产业。

根据克而瑞数据，按操盘口径计算，力高2021年销售额约349亿元，同比上8%，全国房企排名第71位，属中小型房企。

截至2021年6月底，力高土储约2400万平米，主要集中在长三角及江西地区。

公司以住宅项目管理为主，截至2021年9月底，住宅项目占在管面积约97%。

主要提供三大主要服务：一）物业管理服务。

主要是清洁、保安、绿化等基础物管服务，是公司收入主要来源，占2021年首三季总收入之56.7%、总毛利之42.2%；二）非业主增值服务。

主要向房地产开发商提供预售管理、前介、规划及设计咨询等服务，占2021年首三季总收入之26.9%、总毛利之34.2%；三）社区增值服务。

主要包括公共空间出租、停车管理及广告等服务，此外亦包括拎包入住、家居生活、社区康养等便民服务，占2021年首三季总收入之16.3%、总毛利之23.6%。

公司2021年首三季毛利率约33.3%，其中，物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务分别为24.7%、42.3%及48.1%。

行业状况及前景随着快速城镇化及人均可支配收入的不断增长，物业服务百强企业的在管建筑面积及物业数目迅速增加。

加上地产板块在投融资下的限制，进一步加速下游物管行业的整合，头部企业在资源上的比较优势将被突显。

行业受政策支持，于2020年10月，国家发改委及14个其他部委联合发布《近期扩内需促消费的工作方案》，为物业行业多元化提供了外部保障，有利于推进物业管理企业的智能社区和社区生活服务的建设。

中国物管公司的核心业务包括物业管理服务和增值服务。

其中，增值服务是利润增长的关键，物管公司享有贴近业主及住户的优势，更易于获取住户的需求信息。

优势与机遇关联房企力高地产是支持公司的关键之一。

公司与力高地产的稳定合作，已获委任为力高集团开发的几乎所有物业的物业管理服务供应商。

于往绩记录期，公司有关力高集团所开发物业的中标率为100%。

公司运营13年，服务网络涵盖长三角、大湾区、环渤海、华中等具有策略意义的核心区域。

弱项与风险物管行业是劳工密集的产业之一，劳工成本在销售成本及行政开支的主要部分。

最低工资上涨及人工成本上升会影响未来盈利能力。

公司因收购收购芜湖森林导致行政人员成本上升所致，净利润率由2020全年约17.9%，下降至2021年首三季约8.5%。

投后整合效果有待观察。

按收入及在管规模计算，公司属小型物管公司，在同质化严重的背景下，上市后股价提升需要更多差异化的故事给到市场。

截至2021年，第三方在管面积约646万平米，约占总规模43%。

然而大部份的外部面积都得益于2020年底收购芜湖森林而来，为公司带来约450万新增在管面积，属一次性增长。

公司外拓能力需时验证。

投资估值行业并购加速，物业管理行业正在重复地产行业的发展过程，集中度不断提升，行业整合将会加速，然而公司规模仍然较小，未来需要依靠外拓及并购来扩展规模，然而并购存在一定的不确定性，所以估值上应在其他大中型物管公司的基础上存在拆让。

撇除如上市费用等一次性开支，我们估算公司2021年市盈率约14-18倍，估值上高于其他可比同业。

综合以上考虑，我们给予公司IPO专用评级：4.7分。