首创证券-保利物业-6049.HK-2021年报点评：核心城市密度提升，重磅股权激励落地-220317

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业绩保持稳定增长，人均效能全面提升。

公司公布2021年报，全年实现营收107.8亿元，同比增长34.2%，实现归母净利润8.46亿元，同比增长25.6%，扣除汇兑损益后的核心净利润8.52亿元，同比增长30.7%，核心利润保持高速增长。

2021全年综合毛利率18.7%，较2020年底提升0.03百分点，基本保持稳定。

2021年公司管理费用率9.3%，较2020年底下降0.3百分点。

在管面积大幅增加的背景下，公司员工总数较2020年底持平，人均管理面积同比提升22.4%。

人均创收上升34.2%，人均创利上升30.7%。

随着公司项目密度的提升、科技化应用提升以及股权激励的逐步落地，公司人均管理效能有望进一步提升。

三方拓展加速突破，核心城市密度提升。

截至2021年底，公司合约面积与在管面积分别为6.56亿平和4.65亿平，分别较2020年增长15.7%和22.4%。

2021年全年新增合约面积8910万平方米，其中第三方新增占比50.2%，较2020年底提升11.5个百分点，对母公司依赖度进一步下降。

全年公司在管面积中非住宅业态占比55%，其中公共服务占比51.6%，商业写字楼占比3.4%。

2021年全年，公司在管面积一二线城市占比82%，TOP10城市的平均住宅在管面积达980万方，较2020年底提升97万方。

公司坚定布局核心城市，项目密度不断提升，同时助力规模化、集约化管理以提升公司管理效能。

重磅股权激励落地，补齐公司机制短板。

保利物业成为行业内首家建立股权激励的央企物业公司。

2021年首次授予方案惠及193人，约占总股本1%。

我们认为长期大额且覆盖范围广的股权激励的落地，股权授予与解锁条件均与公司及个人绩效挂钩，有利于补齐公司作为央企的机制短板，通过建立多方利益共同体，有效避免短期行为，促进公司业绩提升和长期稳定发展。

组织及员工积极性和人均效能有望进一步提升，为业务外拓和服务品质的提升奠定基础。

投资建议及盈利预测：我们预计公司2022-2024年EPS2.2/2.7/3.4元/股，对应PE17.8/14.6/11.6倍，继续维持“买入”评级。

风险提示：公司外拓进展不及预期；外拓项目需投入较多管理成本，毛利率下滑风险；公服项目政府支付能力减弱，楼龄增长单盘盈利能力或存在下降风险。