兴业证券-越秀房产信托基金-0405.HK-规模行业领先，分派稳健增长-220309

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我们的观点：2021年越秀房产信托基金（下称“越秀房托”）完成收购广州优质商业物业越秀金融大厦，为越秀房托注入新增长动力。

我们认为上海、武汉、广州及杭州作为区域经济中心，产业发展带来的写字楼动能和消费需求仍然充足，写字楼和零售业态仍有增值空间。

公司底层物业质量好，整体经营持续优化，融资通畅且成本低，分派率稳健增长，建议投资者积极关注。

2021全年业绩符合预期：2021年越秀房托实现营业收入18.0亿元人民币（下同），同比增长2.2%；物业收入净额为13.0亿元，同比下降1.8%，整体经营保持稳定，2021全年业绩符合预期。

每基金单位分派稳健增长，年化分派收益率达到7.59%：2021年越秀房托分派总额为7.98亿元，同比增长23.0%；每基金单位派发额为24.51港仙，同比增长6.9%；2021年化分派收益率为7.59%，较2020年增加152bps，继续保持行业内有吸引力的分派收益率。

写字楼业态收入持续增长，抗风险能力持续增强：2021年，越秀房托通过持续优化租户结构，搭建商业自主招商平台，强化服务保续租等策略，实现写字楼业态收入的持续增长。

2021年越秀房托写字楼业态收入为9.73亿元，同比增长4.1%，较2019年增长3.4%。

注入优质写字楼物业，实现规模行业领先：管理层实施积极而谨慎的投资策略，于2021年12月23日完成收购广州区域核心地段、优质商业物业——越秀金融大厦。

收购完成后资产规模增加21.4%至438.62亿元，估值规模增加22.9%至423.95亿元，越秀房托成为香港及新加坡上市房产基金中所持有的中国资产规模最大的REIT。

融资成本大幅下降，主动开展再融资：截至2021年末，越秀房托的期末融资成本率为2.25%，较2020年末下降76bps；融资成本同比减少9800万元。

此外，越秀房托于2021年成功发行利率为2.66%五年期美元债，置换到期利率4.99%美元债券，有效降低融资成本率233bps。

风险提示：宏观经济增长放缓、物业出租率不及预期、流动性收紧、租赁收入不及预期。