兴业证券-越秀服务-6626.HK-规模稳步增长，高毛利业务快速推进-220304

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2021年核心净利润同比增长98.4%：2021年，公司营业收入19.18亿元，同比增长64.2%；毛利6.71亿元，同比增长66.3%；核心净利润为3.95亿元，同比增长98.4%。

公司核心净利率为20.6%，同比提升3.5个百分点；每股派息0.102港元，派息率为35%；公司2021年度业绩符合预期。

高毛利社区增值业务和商业板块收入高速增长：2021年公司非商板块和商业板块收入占比分别为74.3%和25.7%，毛利贡献分别为73.7%和26.3%。

非商板块中社区增值业务收入达4.42亿元，同比增长228.8%；社区增值业务的毛利率达46.1%，同比增加8个百分点，主要受益于新零售业务和美居业务的快速发展。

此外，商业板块收入达4.93亿元，同比增长38.2%；商业板块综合毛利率达35.8%，同比增加5个百分点，主要因高毛利市场研究及定位服务项目增加及降本增效措施的推行。

规模稳健增长，TOD项目首次走出广州：截至2021年末，公司在管及合约面积分别为3887和5838万平米，分别同比增长19.1%和17.0%；公司新增合约面积1021万平米，其中住宅、TOD、商业、城市服务（及公建）分别占比70%、11%、16%和3%，公司物业管理服务规模稳步提升。

其中TOD物管业务首次走出广州，于2022年成功中标福州地铁2号线项目。

我们的观点：公司确定“1+4+5+5”战略，以满足客户需求的基础服务品质为中心，聚焦住宅、商业、大交通和措施服务（及公建）4大业态，积极培育5大增值服务业务，培养核心能力，有望成为中国领先的城市综合服务运营商。

目前公司背靠越秀地产、广州地铁及广州市国资系统的丰富资源，协同发展，共同深耕大湾区。

截至2021年末，公司在手现金约38亿元，目前物管行业收并购估值回落，公司有望抓住机会、落地收购，做大规模。

考虑到公司规模稳步增长且确定性高，社区增值及商业运营业务潜力大，我们认为公司有望保持高业绩弹性。

风险提示：业务扩张和收购不及预期；商业项目运营不及预期；收缴率和出租率不及预期；增值业务拓展不及预期。