国信证券-房地产行业市场快评：政策局部改善，我们的前瞻性预判正得到初步印证-180108

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        事项：
        2018年第一周，中国房地产行业调控态势迎来了一些变化——兰州部分区域放开限购、重庆提高房产税起征点、南京对
        符合条件人才放松限购；与此同时，地产A  股也迎来了开门红的一周，仅4个交易日SW  房地产指数即上涨7.71%，主流地产股涨幅在10%以上的更是比比皆是。为何行业调控在当前时点发生变化，持续性如何？地产股在大幅上涨后我们的观点又如何，未来将如何演绎？就上述问题我们分析如下——
        评论：
        房地产调控已步入精细化阶段
        2018  年1  月5  日，兰州出台《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》，取消了部分偏远地区的住房限购政策；对指定限购区域取消了社保证明和纳税证明，但增加了3年限售政策。
        2018  年1  月3日，南京出台针对符合条件人才放松限购。
        2018  年1  月1日，重庆市主城个人新购高档住房房产税起征点将由13941  元/平方米调整为15455  元/平方米。
        仅一周时间内就有3  城分别出台3  类房地产放松类调控政策，给受持续调控略显“寒意”的房地产行业带来了“春”的气息。如果说人才类放松限购政策仍显力度不足，那么兰州新政则是实质性的放松政策，也契合中央“因城施策、分类调控”的主旨。此外，兰州新政在部分放开限售的同时加码限售，将有效促进刚需、打击投机，反映出调控已步入精细化、结构化管理的阶段，将有效化解“一刀切”带来的弊端，也符合住建部部长在2017  年底全国住房城乡建设工作会议上提出的“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”的思路，更是呼应了十九大报告提出的“房子是用来住的、不是用来炒”的定
        “松限”或将持续扩大至其他土地财政依赖度较高、库存较高的城市
        我们在2017  年7  月发布了《房地产行业财政专题研究：土地出让金是政府财政收入与偿债的重要来源》，提出三大核心要点——
        ①地方政府财政收入增速与商品房销售面积增速相关度较高；
        ②土地出让金占公共财政收入比重大；
        ③地方政府性债务对土地出让收入依赖度高。
        我们在报告指出兰州政府性基金收入（大部分为土地出让金）占公共财政收入的比重为71%，兰州此时放松限购，一方面地方政府财政收入对土地出让收入依赖度较高，另一方面，兰州商品房销售面积累计同比增速已进入负增长阶段，未来政府财政收入或将承压。
        由于地级市政府性基金收入占公共财政收入超过50%的地级市有169  个（详见财政专题报告），我们认为兰州新政不会是特例，限购放开政策有望持续落地，考虑到“稳增长”、“去库存”政策将持续推进，未来限购放开政策将有望在土地出让收入依赖度较高、存库较高的城市或区域展开。类比的情形可参考人才放松限购政策：自2017  年以来，面向人才放松限购政策从青岛、保定、中山等城市开展以来不断有城市持续跟进，截至目前已有近20  城出台了相关政策。
        考虑到此次放松限购政策有望对行业带来正面拉动作用，我们下一阶段将视情况对前期所做的“2018  年行业基本面预测值”进行上调。
        政策微松进行时，《区瑞明地产A股小周期理论框架》再次被印证
        根据《区瑞明地产A  股小周期理论框架》，房地产行业小周期分为繁荣、衰退、复苏三个阶段，衰退之后必有复苏，按照我们的框架逻辑，当行业持续衰退时，由于房地产的体量大、产业链长、支柱地位高，决定了其仍是调节周期、平衡利益的工具，因此国家将在行业衰退到一定程度时通过系列手段托举房地产行业，实现经济的稳健增长。
        当前行业大部分指标大幅回落，若调控仍延续此前态势，将导致行业迅速进入负增长阶段，将显著拖累产业链及国家经济。对此，我们在2017  年下半年策略及2018  年策略中均有提示——
        ①  我们在2017  年下半年策略中《进一步解放思想，做多龙头地产股》已明确提出随着2017  年底经济压力的逐渐显现，行业政策有望在2018  年上半年得到改善，从而迎来房地产行业的复苏期，地产板块将迎来“赚估值的钱”的更大行情。
        ②  我们在2018  年策略《房住不炒，超配龙头》再次重申，若2018  年政策改善，聚焦地产主业的优势企业将迎来“估值修复”的大级别行情。
        目前上述观点已初步被印证。我们坚信除非中国中短期崛起一个市场容量与商品住宅开发一样巨大、且能替代商品住宅开发对中国宏观经济拉动作用的行业，否则中国房地产行业仍担负着调节周期、平衡利益的使命，依据《区瑞明地产A股小周期理论框架》所做的策略预判仍将有效。
        政策预期改善，地产A股有望迎来“赚估值的钱”
        由于2018  年房企的利润表业绩来源于前两年繁荣期的销售，净利润的增长将较为显著。而根据《区瑞明地产A  股小周期理论框架》及复盘情况，历史上政策改善时的复苏期将是地产股提升估值的绝佳时期，如2009  年上半年、2012  年上半年及2014  年下半年的大级别行情，因此目前时点有望将形成业绩与估值双提升的“戴维斯双击”。
        政策局部改善，有望提升估值，我们遵循“低估值+双增长（合同销售口径+损益表口径）”的选股思路，优选出聚焦房地产主业的龙头国企、内生动力十足的追赶型民企、房地产金融和交易服务细分领域龙头及雄安、粤港澳大湾区概念股，包括：华夏幸福、保利、荣盛发展、万科A、新城控股、中国恒大、招商蛇口、阳光城、世联行、华侨城A、光大嘉宝、天健集团、禹洲地产、龙光地产等。