中银国际-地产行业：多城调整购房政策，关注政策边际拐点-180108

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        近期南京、兰州等多城调整房地产政策，聚焦人才引进，进行差异化松绑，符合住建部会议  对于支持刚需和改善需求的要求  。我们认为地产行业景气度仍在高位，但此前由于地产调控政策的持续压制，行业整体估值水平受到市场悲观预期  的限制，而目前部分城市的政策转变向市场释放积极信号，行业政策面的边际放松有助于打开板块的估值天花板，龙头或迎来估值修复的空间，我们将板块评级由中立上调至  增持  ，继续推荐龙头标的：万科、保利地产、绿地控股、招商蛇口、华夏幸福等。
        事件
        1、南京发布市委  1  号文件《关于建设具有全球影响力创新名城的若干政策措施》：南京将调整人才落户政策，允许研究生以上学历及  40  岁以下的本科学历人才，以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。
        2、兰州市住房保障和房产管理局发布《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》：对现行的房地产市场调控政策进行调整，取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。
        点评
        1、  多城调整购房政策，聚焦人才差异化松绑。近期南京、兰州等多城调整房地产政策，其中南京、郑州、长沙、武汉等多个二线城市配合出台人才引进新政，降低外地人才落户和购房门槛以保障合理住房需求，符合住建部会议对于支持刚需和改善需求的要求。另一方面，兰州新政在松绑部分区域限购的同时，也加码限售政策要求核心区买房三年后才能交易，一松一紧体现了目前差异化的调控特征，在打击投机行为的同时，也需要支持正常的购房消费。
        2、  二线房地两市双双下滑，积极关注政策边际拐点。根据统计局数据，2017年  1-11月，一线、二线和三四线城市的销售面积分别同比变化：-30.2%、-0.6%和  14.3%；土地购置面积分别同比变化：17.4%、-2.1%和  24%。其中二线城市的房市和地市均出现下滑，如果该趋势延续将对地方财政和经济产生较大影响。此次新政焦点城市南京、兰州和合肥去年的土地出让金增速分别为：-11.5%、-16.1%和-40.4%，我们认为目前二线城市偏紧的区域调控政策未来仍有边际放松的空间。
        3、  调控政策边际见底，龙  头估值修复空间打开，上调评级至  增持  。从房企个股的估值水平和基本面成长性来看，目前主流房企的估值水平（平均  2018年市盈率  10.1倍）相对其销售规模增速（平均  2017年销售增速  45%）低估。我们认为地产行业景气度仍在高位，但此前由于地产调控政策的持续压制，行业整体估值水平受到市场悲观预期的限制，而目前部分城市的政策转变向市场释放积极信号，行业政策面的边际放松有助于打开板块的估值天花板，龙头或迎来估值修复的空间，我们将板块评级由中立上调至  增持  ，继续推荐龙头标的：万科、保利地产、绿地控股、金地集团、招商蛇口、华夏幸福。
        1  、  多城调整购房政策，聚焦人才差异化松绑。
        近期南京、兰州等多城调整房地产政策，其中南京、郑州、长沙、武汉等多个二线城市配合出台人才引进新政，降低外地人才落户和购房门槛以保障合理住房需求，符合住建部会议对于支持刚需和改善需求的要求。另一方面，兰州新政在松绑部分区域限购的同时，也加码限售政策要求核心区买房三年后才能交易，一松一紧体现了目前差异化的调控特征，在打击投机行为的同时，也需要支持正常的购房消费。
        2  、二线房地两市双双下滑，积极关注政策边际拐点。
        根据统计局数据，2017  年  1-11  月，一线、二线和三四线城市的销售面积分别同比变化：-30.2%、-0.6%和  14.3%；土地购置面积分别同比变化：17.4%、-2.1%和  24%。其中二线城市的房市和地市均出现下滑，如果该趋势延续将对地方财政和经济产生较大影响。此次新政焦点城市南京、兰州和合肥去年的土地出让金增速分别为：-11.5%、-16.1%和-40.4%，我们认为目前二线城市偏紧的区域调控政策未来仍有边际放松的空间。
        3  、调控政策边际见底，龙头估值修复空间打开，上调评级至增持。
        从房企个股的估值水平和基本面成长性来看，目前主流房企的估值水平（平均  2018年市盈率  10.1倍）相对其销售规模增速（平均  2017年销售增速  45%）低估。我们认为地产行业景气度仍在高位，但此前由于地产调控政策的持续压制，行业整体估值水平受到市场悲观预期的限制，而目前部分城市的政策转变向市场释放积极信号，行业政策面的边际放松有助于打开板块的估值天花板，龙头或迎来估值修复的空间，我们将板块评级由中立上调至  增持  ，继续推荐龙头标的：万科、保利地产、绿地控股、金地集团、招商蛇口、华夏幸福。