国信证券-房地产开发行业：土地“自由竞争”的减弱，地产底层逻辑的改善-210811

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事项：近日，深圳、天津、青岛等城市相继发布公告延期第二次土地集中供应。

评论：改进拍地方式，确保合理利润近日，深圳、天津、青岛等城市相继发布公告延期第二次土地集中供应：1.8月6日，深圳交易集团有限公司（深圳公共资源交易中心）发布《深圳市土地使用权出让补充公告》称，中止出让二十二宗地的使用权，具体出让时间另行公告。

2.8月10日，天津市规划和自然资源局发布天津市国有建设用地使用权挂牌出让补充公告,61宗国有建设用地使用权挂牌截止时间统一调整为2021年9月10日,并将60宗地块对原最高限价从底价的150%调整为115%（溢价率上限由50%调整为15%），单宗住宅用地达到最高限价后，采用摇号方式确定竞得人。

3.8月11日，青岛市自然资源和国土局发布公告，称7月30日青岛公示的第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止”，再次实施公开出让时间，以届时公告为准。

我们预计，在22个重点城市中，除已完成第二次土地集中供应的厦门、无锡、长春，及已发布公告延期第二次土地集中供应的深圳、天津、青岛外，其余城市后续均有可能延期第二次土地集中供应，或以天津为例改进拍地方式。

此次天津的土拍规则改变，或能通过严格限制溢价率上限及消弱自由竞争方式降低地价，从而确保了房企的合理利润。

利润率持续压制，是地产板块的最大逻辑缺陷不管是“三道红线”下的行业出清，还是集中出让下的土地竞争减弱，必须看到的中介变量都是土地市场热度的下降，以及整体拿地利润率的提升。

但第一轮土地集中出让之下，多数热点城市拿地利润率迭创新低。

叠加同期的信用风险事件，行业估值持续压缩。

可以认为，市场对拿地利润率改善的期待和落空，是上半年地产股表现不佳的核心原因，截至上周末，房地产板块2021年累计跌幅17.9%，跑输沪深300指数12.3个百分点，在28个行业中排名第24名。

严格控制溢价，削弱自由竞争，第二次集中供地有望明显改善拿地利润率从历史经验来看，不管如何限制表观溢价率，只要仍然是通过“完全自由竞争”进行土地出让，那么辅以“竞配建”、“竞自持”、“竞品质”等其他约束条件，都只能是“掩耳盗铃”，无法对房企的拿地利润率产生较为明显的改善。

以天津为例，第二次土地集中供应规则的核心是严格控制溢价，并且减弱土地市场竞争的自由度，以此提高房企整体的拿地利润率，若其余城市效仿天津改变土拍规则，则第二次集中供地的拿地利润率有望得到明显提升，地产板块的底层逻辑将被重大改善。

投资建议：底层逻辑或将被改善，期待后续土拍结果从行业景气度来看，新房、二手房销售的高增速均在收窄，在一系列因城施策的重压之后，政策大幅收紧的必要性正在迅速减弱。

此外，通过直接减弱竞争的方式改变土拍规则，来降低地价水平，预计将会有效的控制土地热度。

随着销售景气度及土地热度边际下行，行业整体利润率系统性改善可期，后续集中土拍结果是板块行情持续演绎的关键条件。

伴随房企信用事件接近尾声，市场担忧缓解，行业低估值有望逐渐修复，具备优秀管理能力的房企将脱颖而出。

个股方面，我们看好货值充沛的房企，以及持有型资源较多的房企，二者的补库压力相对较小，同时亦能充分分享资产升值的收益。

建议关注融创中国、保利地产、金地集团、龙湖集团、华润置地。

风险提示自由竞争减弱导致行业出清的滞后，新的土拍方式仍然无法提升真实利润率。