国信证券-中洲控股-000042-动态报告：业绩有保障，激励促发展-180312

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        2017  年业绩预增100%~150%，  EPS0.78~0.98  元
        公司前期已公告过：预计2017  年归母净利润同比增长100%~150%，主要原因：①结算房地产收入项目的结构变化，税赋降低；②在建房地产项目规模较上年扩大，利息资本化费用增加；③中洲控股金融中心的出租收入以及中洲万豪酒店经营收入同比增长；④公司加强费用管控，销售费用降低。
        销售平稳、扩张积极
        ①2017  年，公司销售项目主要位于上海、成都等房地产政策调控力度较大的城市，但仍然实现了平稳增长——根据克而瑞数据，公司2017  年1-12  月实现销售面积90.0  万平方米，同比增长7.12%；销售额112.3  亿元，同比增长6.09%；销售均价12354  元/平方米，保持平稳；②公司新增计容建面约103  万平米；拿地面积/销售面积约为1.15，扩张积极，新增项目主要分布在珠三角；③公司与西藏中平信共同设立城市更新基金，总规模45.001  亿元，存续期10  年。
        业绩锁定性较好
        截至2017  年三季末，公司剔除预收账款后的资产负债率为79.2%；短期偿债能力保障倍数——货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为0.92  倍。公司2017  年三季末预收款为117.07  亿元，在扣除wind  一致预期的2017  年四季度营收后，剩余部分仍可锁定2018  年wind  一致预期营收的112%。
        激励制度全面，利于长远发展
        激励制度全面，包括股权激励、员工持股、项目跟投，利于公司长远发展——①股票期权计划：拟向激励对象授予2000  万份股票期权，有效期不超过51  个月，分三期行权，行权价格15.4  元/股，业绩考核目标为2018、19、20  年的归母净利润分别不低于10、14、20  亿元；②员工持股计划：2016  年4  月发布，成交均价15.75  元/股，目前剩余1809  万股，并将延期1  年至2019  年4  月；③跟投制度：当项目公司现金流为正，且预计持续为正，同时项目公司的股东借款及利息已全部返还的情况下方可申请收益预分配。
        估值已具备一定吸引力，首次给予“买入”评级
        综上所述：公司2017  年净利已大增、2018  年业绩锁定性较好且根据股权激励的考核目标亦有望实现显著增长。当前股价比2017  年同期还低，2018  年动态PE仅10  倍，2019年动态PE更低，估值已具备一定吸引力。预计2017、2018  年EPS  为0.88、1.5  元，对应PE为18、10.6X，首次给予“买入”评级。
        风险
        若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期，或公司销售增长失速。