中银国际-万科A-000002-经营效率持续提升，升级城乡建设生活服务商-180329

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        2017年，万科实现营业收入  2,429.0  亿元，同比增长  1.0%；实现归属于上市公司股东的净利润  280.5  亿元，同比增长  33.4%；每股基本盈利  2.54  元，同比增长  33.4%；全面摊薄ROE  为  21.1%，较  2016  年增加  2.61  个百分点，创历史新高，拟每十股派发红利0.9  元。考虑到公司可售货值充足以及行业集中度提升的背景下，我们预计公司2018-20  年EPS  分别为3.07/4.01/5.28元，对应18  年PE10.2  倍，给予买入评级。
        支撑评级的要点
        盈利质量显著提升，18  年结算有望超预期。2017  年公司实现营业收入2,429.0  亿元，同比增长1.0%；实现归母净利润280.5  亿元，同比增长33.4%；房地产业务毛利率25.8%，较上年提高6.0  个百分点。2017  年公司实现EPS2.54  元，ROE21.1%，较上年增加2.61  个百分点，创历史新高。截至  17  年末，公司已售未结面积增长30%至2,962.5  万方，金额增长48.9%至4,143.2亿元，对应均价13,985  元/平，同比增长14.6%；2018  年公司结算资源充裕，且结算利润率预计维持较高水平。
        销售市占进再度提升，项目资源充足保障持续发展。2017  年公司销售金额  5,298.8  亿，同比增长45.3%；销售面积  3,595.2  万方，同比增长30%；销售均价增长11.7%至14,739  元/平；市场份额提升至3.96%（2016  年为3.1%），22  个  城市销售排名第一。公司于2017  年获取新项目216  个，新增权益建面2,768  万方，权益投资金额90%位于一二线城市。截至去年底，公司主要开发项目750  个，权益建面8,717  万方。18  年计划新开工面积增长20%至3,545  万方，计划竣工面积增长7%至2,631  万方。
        拓展业务全面推进，大力发展租赁住房。截至2017  年，泊寓已覆盖29个城市、累计获取租赁住宅超10  万间、累计开业3  万间；18  年计划获取10  万间以上、新开业5  万间。万科物业17  年实现收入  71.3  亿元，同比增长  67.3%，已进入  80  个城市。公司以印力集团为商业开发与运营平台，  17年底管理商业项目共计  172  个，总建面超1,000  万方，并已收购凯德20家购物中心。物流仓储方面，公司已正式完成普洛斯私有化，累计获取62  个项目，可租赁总建面482  万方，稳定运营项目平均出租率达到  96%。同时，公司在养老、教育、冰雪度假、产业办公等领域积极推进。
        持续优化资债结构，转型城乡建设与生活服务商势。2017  年公司实现经营性现金流823.2  亿元，持有货币资金1,741.2  亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款总和622.7  亿元；净负债率下降17  个百分点至8.8%。18  年，公司升级定位为城乡建设与生活服务商，具体分为四个角色：美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田和和谐生态建设者。布局城乡建设和生活服务，培育增长新动能。
        评级面临的主要风险
        房地产行业销售大幅下滑，利率大幅上行。
        估值
        我们预计公司2018-20  年EPS  分别为3.07/4.01/5.28  元，对应18  年PE  10.2倍，给予买入评级。