兴业证券-房地产行业周报：一二线处于政策面底部，持续推荐龙头地产公司-180402

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        投资要点
        一二线城市处于政策面和基本面的底部，我们年度策略提出的观点持续印证。本周，上海多个楼盘拿到预售证，上海信达泰禾院子、万科海上传奇、前滩中粮等均在近期认筹。南京提高首套公积金贷款额度，4  月1  日起，公积金贷款最高可贷额度从30  万元/人，夫妻双方60  万元/户，分别提高到50  万元/人和100  万元/户。一二线城市新时代是资产价格的长期上行趋势和阶梯化供应体系快速晚上的新时代，在三四线按揭额度持续收紧的情况下，银行将在一二线城市配置按揭，必然带来资产价格的长期上行。
        布局在一二线城市的龙头地产公司，就是中国的核心资产，受益一二线城市基本面的上行。根据克尔瑞销售排行榜数据，保利地产、华夏幸福、新城控股、招商蛇口、阳光城等公司均取得了较高的销售增速。房企之间竞争加剧，TOP3  和TOP50  的销售门槛分别达到了1517  亿元和99  亿元。行业集中度提升是必然趋势，龙头地产公司凭借在销售、拿地、融资方面的优势，将进一步夯实在行业中的地位。持续推荐龙头地产公司。
        租购并举时代，持续推荐长租公寓龙头世联行。根据世联行披露的年报，2017  年实现营业收入82.12  亿元，同比增长30.97%；实现归母净利润10.04亿元，同比增长34.35%；基本每股收益0.49  元，业绩实现高增长。新房代理业务收入占比降低至46%，其中新业务增速可观，互联网+业务、金融业务和长租公寓业务收入分别同比增长61.84%、62.26%、387.64%。长租公寓业务规模迅速扩张，模式逐渐成熟。截止2017  年年底，运营规模约3.5  万间，签约规模突破10  万间，进入29  个城市。世联行探索包租、托管和重资产三种模式，将自身优势最大化发挥。
        本周我们统计的42  个重点城市整体成交数据环比变化+5%，同比变化-37%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化+14%/+20%/-7%；一/二/三线城市同比分别变化-54%/-36%/-31%。其中，四个一线城市北、上、广、深环比分别变化-21%/+12%/+38%/-25%  ，  北、上、广、深同比变化-58%/-35%/-67%/+71%。本周的二手房市场中统计的16  个城市成交面积环比变化+1%，同比变化-52%。库存方面，本周统计的18  城市库存去化周期为8.1  个月，环比变化+0.1  个月，其中一/二/三线库存分别变化+0.1/+0.1/-0.1  个月。
        投资建议：这是新世界、新视野、新市场。一二线城市基本面中长期上行，集中度提升趋势延续，地产股“便宜”的特征明显，增量资金中长期将带来房地产核心资产的行情。持续推荐新城控股、世联行、招商蛇口、保利地产、绿地控股、万科a  和荣盛发展，受益标的还有华夏幸福。
        风险提示：货币政策大幅收紧，核心城市房地产调控超预期严格，居民去杠杆力度超预期，房地产税出台超预期。