兴业证券-建业新生活-9983.HK-多元化发展渐入佳境-210815

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投资要点维持“买入”，维持目标价9.0港元，布局大中原，多元化发展渐入佳境：公司长期扎根河南省，在深耕河南近30年的基础上，在以郑州为中心、半径500公里的大中原地区，充分发挥多业态协同优势，实现企业更大规模和更高质量的发展。

预计未来三年CAGR不低于40%。

公司坚持阵地战的打法，切到本地生活，通过密集程度获得市民的信任，提供更多的到家服务，建业+注册用户数已超过470万人，年复合增速87.5%。

我们预计公司的2021-2023年的营业收入分别为39.9、57.8及84.5亿元人民币，分别同比增长50.4%、44.7%和46.3%，归母净利润分别为6.05、8.47和11.83亿元人民币，分别同比增长41.9%、39.9%和39.6%。

维持“买入”评级，维持目标价9.0港元，对应2021-2023年PE分别为15、11、8倍。

归母净利润高速增长，关联交易占比稳步下降：2021上半年公司录得收入15.6亿元人民币，同比增长47.4%，归母净利润2.6亿元，同比增长41.3%。

其中关联交易占比从2020年全年的44.9%下降至36.3%。

分拆收入，2021年上半年公司物业管理服务及增值服务、生活服务及资产管理服务占比分别为82%、13%、5%。

建业家平台助力业务多元发展，三大板块毛利率未来仍将维持稳定：疫情期间公司发力社区团购等服务，实现GMV增长1.5倍，复购率达55%，未来预计提供更多上门服务。

预期建业家平台是公司的第二增长极，未来每年复合增长率不少于80%，预计2023年收入达到9亿元。

管理面积保持高增长，市场前景广阔：截至2021年上半年公司在管面积及合约面积分别为1.15亿方及2.09亿方。

其中新增合约面积66.1%来自第三方外拓。

省外在管面积占比为10.8%。

未来三年将实现在管面积40%CAGR增长。

并购方面，战略并购池中目前有20家候选标的，包括15家河南省外，5家省内，建业新生活将主要依据管理能力与口碑，自身项目密度和利润率考量，实现强强联合。

风险提示：业务扩张不及预期；物业管理满意度降低；物业管理费收缴率降低；物业管理费提价受阻。