招银国际-龙光地产-3380.HK-大鹏一日同风起，扶摇直上九万里-180423

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        2017  业绩符合预期。2017  年，公司实现收入277  亿元人民币(下同)，增长35%，净利润65  亿，增长45%。收入增长主要受确认销售面积推动，由2016  年的186  万平增长23.4%至2017  年的229  万平。毛利率同比提升了2.5  个百分点至34.4%，除去投资物业/金融资产重估后的核心利润增长43%至29  亿，高于我们预期3%，核心利润率为16.7%。截止到2017  年底，公司净负债率为67.9%，将2016  年下降3.5  个百分点。
        660  亿权益销售目标。2017  年，公司实现合约销售434  亿，增长51.2%，销售面积243  万平，平均销售单价17,096  元/平，增长44%。销售价格大幅上升只要是由于多个深圳项目在当年开盘销售。2018  年前3  个月，公司实现合约销售160  亿，增长119.6%，龙光也将今年销售目标定在660  亿权益销售。
        总土地储备2,743  万平。2017  年，公司通过公开市场获取了21  块地，总建面570  万平，权益建面440  万平，平均新购土地价格2,580  元/平。除公开市场外，龙光通过收并购及城市更新也获取了11  个项目，总建面530  万平，预计这些项目短期能够开工。龙光将自身定位为专注粤港澳大湾区的开发商。截止到2017  年底，公司总土储2,743  万平，其中64.2%位于大湾区，10.1%位于汕头，20.6%位于南宁。平均土地成本(除去香港、新加坡项目)为3,231  元/平。根据公司测算，截止到2017  年底，收并购及城市更新的项目储备货值达1,823  亿，建面876  万平，而土地储备的货值在3,371  亿元。我们认为这些项目的转化落地将会是公司的一个潜在利好因素。
        盈利增长进入快车道。目前龙光地产拥有大量位于大湾区的资源，公司也有信心实现2016-2020  合约销售年复合增长超过50%，同时在2017-2019  年毛利率维持35%-36%，核心利润率达16-17%。公司在去年10-12  月共回购1,565.2  万股，回购价格在6.64-8.08  港元。而公司大股东也在今年1  月增持了约160  万股，增持价格在8.45-9.19  港元。管理层对公司的增长是有信心的。
        上调预测及目标价。因为优于预期的盈利能力、销售表现及充足的土储，我们分别上调2018/19  年的净利润预测  1.0%、5.9%至  68.4  亿和  95.2  亿元人民币。我们将2018  年  底的净资产预测由每股HK$17.56  提升至HK$19.45。目标价由  12.30  港元调升至  13.61  港元，相当于30%的净资产折让。维持买入评级。