中银国际-房地产行业周刊：地产投资持续上行，销售区域分化明显-180423

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        上周（2018/4/15-2018/4/21）40个重点城市新房合计成交402万平米，环比下降4.4%；4月截至上周累计日均成交53万平米，环比3上月下降2.2%，较去年4月下降22.6%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：-7.2%、1.6%、-10.7%。上周，统计局公布3月地产数据，2018年1-3月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长9.7%和10.4%，销售面积和金额同比分别增长3.6%和10.4%，其中，3月单月投资增速10.4%创三年内新高，主要由于去年销售情况良好，土地购置充足，房企补库存意愿较强，且一季度棚改力度不减，带动新开工显著走强；土地购置费的上升对于投资额增长贡献提升，预计影响将延续。销售方面，单月销售面积和金额分别同比上升3.6%和10.4%，在去年高基数下仍取得较大增幅，主要由于三四线去库存惯性作用，中西部及东北部区域表现亮眼。我们认为未来销售端将出现分化，一二线城市在低基数及推盘加速的背景下成交反弹幅度可期，三四线成交热度预计将有所回落。目前行业调控政策已出现边际拐点，板块估值空间打开，区域题材的催化剂效应将更为明显，持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会，以及相关区域低估值龙头的表现。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：  1）龙头房企：保利地产、绿地控股、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、华发股份；3）REITs受益题材：光大嘉宝、金融街、世茂股份等。
        支撑评级的要点
        板块行情：上周SW房地产指数下跌4.35%，沪深300指数下跌2.85%，相对收益为-1.5%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第26位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：九龙山、盈方微、中茵股份、大港股份、廊坊发展。
        公司动态：保利成功发行全国首单住房租赁中期票据，利率4.59%；华夏幸福回复上交所问询，在手资金681亿，有足够偿还能力；华发股份购房尾款资产支持专项计划获批，总额9.5亿；皇庭国际去年营收增逾1倍至7.02亿，今年首季则升六成；中华企业一季度营收同比降32%至11.27亿元。
        政策新闻：雄安新区规划纲要公布，原则上不建高楼大厦，严禁大规模房地产开发；温州新政明确公积金贷款额度下调，但购房首付款比例上调至30%；北京一季度住宅销售同比降59.6%至54.2万平方米；央行公布一季度房地产贷款总体增速回落，个人房贷余额增20%；海南楼市调控升级，全域限购  严格限贷及限制转让。
        行业数据：上周40个重点城市新房合计成交402万平米，环比下降4.4%；4月截至上周累计日均成交53万平米，环比3上月下降2.2%，较去年4月下降22.6%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：-7.2%、1.6%、-10.7%，北上广深环比变化分别为：-6%、-16.3%、11.2%、-6.9%。14个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为7个月，环比上升0.13个月。前周100个重点城市土地合计成交规划建筑面积1,590万平米，环比上升2.1%；年初至今累计成交3.24亿平米，同比上升19%。