平安证券-华夏幸福-600340-业绩靓丽，成长延续-180501

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        投资要点
        事项：公司公布2018年一季报，一季度实现营收94.8亿，同比增长21.5%，净利润22.9亿，同比增长30.3%，对应eps0.74元，符合预期。
        平安观点：
        业绩持续高增长，毛利率处于高位：期内实现营收94.8  亿，同比增长21.5%，净利润22.9  亿，同比增长30.3%。结算及收入结构的变化，导致毛利率同比小幅下降2.4  个百分点至60%，相比2017  年全年毛利率上升12.1  个百分点。长期来看，公司近年持续加大产业发展服务布局，未来高毛利率的产业发展服务收入占比提升仍将是趋势，有望拉动整体毛利率持续提升。由于销售金额大于结算收入，预收款较年初增长7.7%至1426.2  亿元，奠定业绩高增长基础。
        销售平稳增长，异地区域靓举：一季度公司实现销售额451.0  亿元，同比增长10.2%，销售面积345.2  万平，同比增长42.9%，已完成全年2100亿销售目标的21.5%。剔除园区回款后销售额359.3  亿，同比增长4.2%。其中京津冀区域实行销售面积152.1  万平，占比44.1%；同时异地项目表现靓举，环郑州和环南京区域销售分别达59.9  万平和85  万平，合计占比达42%。因销售区域和产品结构变化，公司一季度均价10411  元/平米，较2017  年全年均价下降19.2%。
        拿地略谨慎，产业园区持续扩张。公司一季度新增建面116  万平，总地价26.4  亿，为同期销售金额（剔除园区回款）的7.4%，较2017  年（21%）下降13.6  个百分点。平均楼面地价2282  元/平米，较2017  年均价下降1.6%，仅为同期销售均价的21.9%。考虑公司拿地到销售周期仅5-6  个月，可根据市场交易情况快速补充货值。公司作为国内领先的产业新城运行商，借助“PPP”和“特色小镇”的政策春风，积极加快异地复制，中标六安、北戴河区、咸阳等多个产业新城PPP  项目。
        财务状况整体稳健，短期偿债压力较小。期末在手现金480  亿，为一年到期长短期负债的199%，短期偿债压力较小。期末净负债率和剔除预收款的资产负债率分别为79.3%和43.4%，较期初上升31.1  个和下降2.5  个百分点。公司产业新城模式对资金需求较大，前期土地整备、基础设施建设等工程均需公司垫付资金，一季度经营性现金净流出96.0  亿。
        维持“强烈推荐”评级。维持原有盈利预测，预计公司2018-2019  年盈利预测EPS  分别为3.93  元和5.12  元，当前股价对应PE  分别为7.4  倍和5.7  倍。公司业绩、销量稳健增长，产业収展服务业务升级加速，持续受益京津冀协同収展、雄安新区和“特色小镇”建设带来的政策収展机遇，维持“强烈推荐”评级。
        风险提示：1）公司产业新城模式对资金需求较大，前期土地整备、基础设施建设等工程均需公司垫付资金，目前市场融资环境偏紧，或影响公司产业新城拓展进度；2）作为扎根京津冀的全国性房企，目前环京区域依旧维持严调控政策，公司销售及回款或存在恶化风险；3）公司的产业园区业务具有投资金额大、业务周期长、业务环节复杂的特征，产业园区开収进度存在低于预期风险。