兴业证券-房地产行业周报：行业大周期向上，集中度提升是大趋势-180508

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        投资要点
        热点城市调控政策进一步放松。继上周唐山、秦皇岛、成都、温州、东莞、厦门等地调控政策有所放松后，本周武汉、呼和浩特等城市出台购房优惠政策，包括提高首套房公积金贷款额度，人才住房补贴等等。武汉于5月1日起住房公积金首套房的最高贷款额度提高至70万元，二套房的最高贷款额度为50万元；呼和浩特对符合资助条件的高层次人才，选择在呼和浩特市购房的，以货币化形式分别给予最高120万元、80万元、50万元、20万元的购房补贴。部分城市调控的进一步放松，再次验证我们年度策略报告提出的观点"一二线城市处于基本面和政策面的底部，资产价格中长期仍将处于上行趋势"。    
        我们此前在深度报告一到五中反复强调是银行必给地产加杠杆带来地产大周期向上，这个趋势不会改变。《深度一：银行必给地产加杠杆，国际比较研究》、《深度二：银行加杠杆带来中国房地产超级大周期》、《深度三：谁主导了资产配置：银行还是居民？》中我们研究几乎所有的经济体，在金融自由化阶段，商业银行的必然出路就是给地产加杠杆。而在银行给地产加杠杆阶段，基本面无视人口年龄结构、城镇化等因素，大周期持续向上。这是由银行主导的资产配置行为，本质是钱在买房子不是人在买房子。《深度四：将库存去化到底》中我们提出三四线中期确定性繁荣，这是政府通过银行资产配置引导的三四线去库存，从而化解金融风险，不是三四线超级繁荣；《深度五：三四线房价再无周期》我们提出本轮三四线加杠杆去库存的方式，暴露了银行风险，很大程度上限制政府和金融系统未来行为，未来房价不能跌，否则就有发生系统性金融风险的可能。我们系列深度报告从房地产角度深入阐述了如何才是信贷和楼市健康发展，消除隐患。    
        资管新规出台，大房企融资优势更加明显，行业集中度提升是大趋势。资管新规规范了房地产企业的融资渠道和方式，严格限制了资金池模式和非标产品，银行理财、信托资金等等更难流入房地产市场，融资规模将会收紧。今年房企融资缺口相对比去年大，资金链条相对紧张，大型房企在融资端的优势将会体现的更加明显，中小房企、民企和高杠杆企业维持资金链的难度越来越大。因此大房企更容易抢占市场份额，市场集中度将会进一步提升。          
        龙头房企4月销售表现较好。新城控股、万科a等公布4月销售情况。其中，新城控股保持高增速，4月实现销售金额约127.04亿元，同比增长39.4%；1-4月累计合同销售金额约505.73亿元，比上年同期增长56.82%。万科高基数下仍保持增长，4月实现合同销售金额418.9亿元，与去年持平；1-4月实现合同销售金额1961.5亿元，同比增长2.1%。    
        由于五一假期影响，本周成交有所下滑。我们统计的42个重点城市整体成交数据环比变化-11%，同比变化-27%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化-14%/-18%/-3%；一/二/三线城市同比分别变化-23%/-26%/-30%。其中，四个一线城市北、上、广、深环比分别变化-39%/+6%/-36%/+41%，北、上、广、深同比变化+6%/+4%/-53%/-40%。本周的二手房市场中统计的16个城市成交面积环比变化-27%，同比变化-15%。库存方面，本周统计的18城市库存去化周期为9.3个月，环比变化+0.1个月，其中一/二/三线库存分别变化-0.1/+0.3/-0.1个月。    
        投资建议：这是新世界、新视野、新市场。一二线城市基本面中长期上行，集中度提升趋势延续，地产股"便宜"的特征明显，增量资金中长期将带来房地产核心资产的行情。持续推荐新城控股、招商蛇口、保利地产、绿地控股、万科a和荣盛发展，受益标的还有华夏幸福。  
        风险提示：货币政策大幅收紧，核心城市房地产调控超预期严格，居民去杠杆力度超预期，房地产税出台超预期。