申港证券-金辉控股-9993.HK-2021半年报点评：高质量稳健增长，融资成本进一步降低-210818

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事件：公司发布半年报，2021H1营业总收入160.7亿元，同比增长44.1%，净利润20.1亿元，同比增长92.4%。

合约销售额约为557.7亿元，合约销售面积约322万平方米，合约平均售价约为每平方米17,320元。

报告期内，主营业务高质量增长，拿地谨慎，融资成本进一步降低。

投资摘要：合约销售上半年实现557亿元，全年预计突破千亿规模。

上半年合约销售价格达到每平方米17320元，相对于2020年销售均价的14044元增长明显。

上半年销售面积达322万平方米，相对比，2020年销售面积为692万平方米。

公司销售额更多为价格提升驱动，销售整体稳健。

净利率提升3.1个百分点。

2021H1公司毛利率21.1%，同比降低1.7pct。

净利率12.5%，同比提升3.1pct。

净利率提升得益于财务成本和其他开支分别降低7和1.04亿元、公司应占联营公司由截至2020H1的亏损0.36亿元增加至截至2021H的1.91亿元、投资物业公允价值收益增加3.26亿元。

谨慎拿地，土储充足。

2021年上半年，公司新增17幅土地，规划建筑面积221.8万平方米，平均土地收购成本为每平方米6,226元，权益地价总额为88.97亿元，对比上半年557.7亿元的销售额，拿地成本占销售额比重远低于40%。

新增17幅土地涉及11个一线、强二线重点城市，其中包括北京、重庆、宁波、郑州和泉州等城市，主要集中在长三角、东南和珠三角区域。

截至2021H1，公司土地储备总建筑面积达3,307万平方米，其中97.9%位于强二线及核心三线城市。

下半年土地溢价率新规有望优化公司土储结构。

2021年8月10日下午，天津规划和自然资源局发布《天津市国有建设用地使用权挂牌出让补充公告》，最高溢价率均降至不超15%，触顶后启动摇号机制。

公司上半年谨慎拿地，为下半年新规划优化土储结构奠定基础。

“三条红线”零踩线，均进一步优化。

截至2021H1，公司的净负债率为75.9%，现金短贷比为1.5，剔除预收款项后的资产负债率为68.3%。

全部达到“三道红线”政策绿档要求，相对比2020年底均进一步改善，公司的净负债率为75.3%，现金短贷比为1.4，剔除预收款项后的资产负债率为69%。

综合融资成本进一步降低。

截至2021H1，公司加权平均债务成本下降至6.95%，相较于2020年底的7.47%下降0.52个百分点。

主要得益于低成本的银行贷款占比较2020年底提升13.6个百分点至66.3%。

公司多元布局，自持物业及酒店经营板块贡献明显。

2021年2月，公司第一家五星级酒店福清喜来登正式开业。

4月，公司第二个商办项目金辉时八区启动招商。

公司2021H1投资物业公允价值收益达到人民币5.01亿元，较2020H1的1.75亿元增长185.7%。

投资策略：在目前“三条红线”、“两集中”等行业政策下，金辉控股采取稳健发展的策略，“三条红线”均达标的同时进一步改善，拿地成本占销售额比重远低于40%，多元化布局提升公司整体净利润率。

我们预计公司2021~2023年的营业收入分别为469亿元、584亿元、675亿元，归属于上市公司股东净利润分别为43亿元、53亿元、61亿元，每股收益分别为1.07元、1.31元、1.52元，对应PE分别为3.52、2.87、2.47倍。

给予“买入”评级。

风险提示：销售不及预期风险、房地产政策调控风险、疫情反复风险。