兴业证券-雅生活服务-3319.HK-新五年规划稳步开局-210818

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投资要点维持“买入”，维持目标价57港元，新五年规划稳步开局：公司在新五年规划中转型平台型企业，将继续发力轻资产类业务，持续提升整合效率，目标2025年实现400亿元人民币营收。

我们维持盈利预测，预计公司2021-2023年的营业收入分别为140.6、197.1和272.8亿元人民币，同比增长分别为40.3%、40.2%和38.4%，归母净利润分别为23.3、31.4和42.5亿元人民币，分别同比增长32.5%、35.1%和35.3%。

维持“买入”评级，维持目标价57港元，对应2021-2023年PE分别为25、19、14倍。

2021年上半年收入利润高增长，非居业态占比持续提升：2021年上半年公司录得收入62.5亿元，yoy+56.1%，归母净利润11.4亿元，yoy+50.7%。

2021年上半年公司每股盈利0.85元，同比增长49.1%，每股派息0.52元，派息率近40%。

分拆收入，2021年上半年公司物业服务、外延增值服务、业主增值服务以及新增的城市服务占比分别为64%、21%、13%、3%，在物管服务中非居业态占比达到58.8%，超过住宅成为主要营收来源。

生活服务占比提升，绿地战略合作持续：针对2021-2025年收入保持40%以上CAGR，净利润保持30%以上CAGR的五年增长规划，公司计划围绕“物业服务+生活服务”，加速延伸及孵化特色增值服务，目标方向包括幼托、家政及团餐等创新领域，建立以物业管理为枢纽、专业公司为服务核心的协同体系。

2021H1公司来自业主增值服务的毛利润占比达到24%。

公司延续与绿地战略合作到2025年，2023-2025年绿地仍将继续提供每年超过500万方合约面积。

公建拓展行业领先，城市服务完成七大区域布局：截至2021年上半年，公司在管面积4.24亿方，合约面积5.84亿方，新增合约面积中来自第三方的占比达到81%，半年第三方在管面积新增3513万方，其中住宅、公建及商办在管面积占比分别为49%，43%和8%。

公司已围绕收购的系列公建服务公司形成行业领先优势，2021年开年连续三个月非居业态项目获取数量位居行业前三。

3月22日，公司公告以9.6-10.5倍PE收购5家环卫企业，总代价11.77亿元，城市服务板块完成全国七大区区域布局。

风险提示：业务扩张不及预期；物业管理满意度降低；物业管理费收缴率降低；物业管理费提价受阻。