中银国际-房地产行业周刊：三四线成交热度不减，龙头持续跑赢市场-180612

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        上周（2018/6/3-2018/6/9）40  个重点城市新房合计成交435  万平米，环比下降13%；6  月截至上周累计日均成交61  万平米，环比5  月下降0.7%，较去年6  月下降13.6%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：-34.1%、-5.5%、-8.9%，北上广深环比变化分别为：-59.6%、-20.4%、-45.8%、4.1%。由于基数下降，成交同比降幅逐步收窄。城市能级上，成交热度三四线仍强于一二线。在供给端调控的背景下，地产库存持续下滑至历史低位，受此制约我们预计政策基调难以显著放松，但存在边际改善空间。考虑到一二线预售证发放及推盘速度放缓，棚改力度超预期，我们认为三四线仍将为今年销售重要支撑。在融资收紧的大背景下，快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头房企及高成长房企优势显著，行业集中度提升趋势不变。我们建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会，以及相关区域低估值龙头的表现。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：  1）龙头房企：保利地产、绿地控股、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注REITs  受益题材：光大嘉宝、金融街、世茂股份等。
        支撑评级的要点
        板块行情：上周SW  房地产指数上涨0.53%，沪深300  指数上涨0.24%，相对收益为0.29%，板块表现强于大市，在28  个板块排名中排第10  位。个股表现方面，SW  房地产板块涨跌幅排名前5  位的房地产个股分别为：嘉宝集团、合肥城建、天房发展、陆家嘴、保利地产。
        公司动态：万科1~5  月份实现合同销售面积1,585.5  万平方米，销售金额2,390.3  亿元；金地集团年1-5  月累计实现签约面积287.9  万平方米，同比上升0.93%  ；保利集团1-5月实现签约金额1,551.19亿元，同比增长42.95%；荣盛发展1-5  月实现累计签约金额293.28  亿元，同比增长36.46%；新城控股1-5  月累计合同销售金额约672.14  亿元，比上年同期增长63.24%；招商局蛇口2018  年公开发行公司债券（第二期）基础发行规模5  亿元，利率为4.4%-5.7%。
        政策新闻：深圳规定留用土地共享建筑面积60%建设保障房、人才公寓等；深圳旧改明确工业项目竣工验收10  年可再次申请重建；海南要求商品住宅备案后6  个月不得调高价格，并公示备案价；珠海新政明确港澳台职工均可开户缴存住房公积金；徐州限售新政要求商品房领证至少满2  年才能上市交易；西双版纳景洪限售新政要求新建商品住宅满两年才可出售。
        行业数据：上周40  个重点城市新房合计成交435  万平米，环比下降13%；6  月截至上周累计日均成交61  万平米，环比5  月下降0.7%，较去年6  月下降13.6%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：-34.1%、-5.5%、-8.9%，北上广深环比变化分别为：-59.6%、-20.4%、-45.8%、4.1%。14  个重点城市住宅3  个月移动平均去化月数为6.3  个月，环比下降0.02个月。前周100  个重点城市土地合计成交规划建筑面积2,639  万平米，环比上升53%；年初至今累计成交4.85  亿平米，同比上升25%。
        风险提示：融资收紧背景下流动性紧张；需求端去杠杆超预期导致销售大幅下滑；房贷利率水平持续提升。