川财证券-房地产行业产业研究部周报：北京地区二手房市场表现向好-180701

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        本周川财证券邀请到房地产行业专家就北京房地产市场情况进行深入交流，整理结果如下:  
        本周调研热门关键词：北京、二手房、商业写字楼。  
        房地产行业：北京地区二手房市场表现向好，写字楼将进入存量模式  
        专家观点    
        北京地区二手房市场表现好于新商品房市场  
        目前，北京地区二手房市场表现向好。需求方面，受2017年3月房产新政影响，二手房房价跌幅已达15%，刚需消费者购买意愿渐强拉动二手房成交量攀升。据专家介绍，北京地区5月份二手房成交量约1.8万套，环比上升32.3%，同比上升6.5%，创近12个月以来的新高。  
        新商品房方面，北京地区5月新商品房市场供应量约为36~40万平米，实际成交规模约为27~28万平米，假设平均每套新商品房面积为60平米，实际成交套数仅为4667套，数量远低于二手房成交量。  
        二手房市场以学区购房者及刚需购房者为主  
        近期，北京地区二手房市场的升温主要由学区购房者及刚需购房者推动。刚需购房者方面，由于二手房市场价格下调幅度已触及刚需购房者心理价位，部分刚性需求复苏。据专家介绍，通州二手房交易中，刚需购房占比约为50%，二手房市场已由投资属性逐渐回归居住属性。学区购房者方面，受海淀区以及东城区等区域入学政策调整影响，学区房交易量在此期间提升显著，部分二手房交易源于家庭内房源过户。5月东城区以及西城区的二手房交易量约占总交易量的5.0%以及8.2%,而正常情况下，东城区以及西城区的二手房交易比例约占总交易量的3.0%以及5.0%。  
        商业写字楼将进入存量模式
        2017年3月26日，北京市住建委等5部门联合发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》标志着商业写字楼购买权限仅对企业开放，个人投资性购买将被抑制，商业写字楼将进入存量模式。市场供需方面，2017年商业写字楼市场供应量及需求量均创近5年新高。2017年北京写字楼市场新增供应达348万平米，同比增加23.8%；市场需求量为221万平米，同比上升21.4%，市场新增供应增幅高于需求增幅。其中，中资企业需求占总成交量约80%，外资企业占比下滑。  
        相关企业：万科A[000002.SZ]、华夏幸福[600340.SH]。
        房地产行业动态  
        1．  6月29日，河北省石家庄市人民政府网站发布《石家庄市人民政府办公厅关于进一步推进商业服务业用房去库存的意见》显示，结合石家庄商业办公用房库存较多，消化周期较长的现状，将加大商业用房去库存力度。文件称，对于调查数据明确商业服务业用房库存较大、消化周期较长的区域，在满足环保、日照、公共设施配套等相关要求的前提下，允许商业服务业设施用地申请调整为居住或其他用地性质，调整为居住用地的比例最高不应超过原规划商业服务业设施用地面积的70%。调整后，国土部门相应调整土地出让金。（澎湃新闻）  
        下周调研热点    
        房地产（相关企业：招商蛇口[001979.SZ]、保利地产[600048.SH]）  
        风险提示：专家观点不代表川财研究观点及投资建议，其系统性与时效性将随市场环境变化，仅供参考。