中银国际-房地产行业周刊：棚改收紧影响小于预期，集中度加速提升-180703

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        上周（2018/6/24-2018/6/30）40个重点城市新房合计成交587万平米，环比上升46.5%；6月截至上周累计日均成交67万平米，环比5月上升8%，较去年6月下降6%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：133.9%、29.6%、25.7%，北上广深环比变化分别为：288%、27.9%、242.6%、11.3%。上周由于国开行收回分行棚改项目审批的报道，引发市场关于三四线销售下滑的担忧，板块大幅震荡。我们认为棚改审批及PSL投放确有收紧迹象，但对于房企今年销售影响较小。今年前5月PSL投放量同比增长48%，有力支持580万年度棚改计划。货币化安置比例下降已有预期，并且由于货币化安置资金并未全部用于购房，所以实质性影响小于市场担忧。18年H1百强房企销售金额同比增长37%，top10市占率近30%，top30市占率过半，集中度提升大趋势加速。我们认为在融资收紧的大背景下，快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著，行业集中度提升趋势不变。建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会，以及相关区域低估值龙头的表现。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科A、保利地产、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注REITs受益题材：光大嘉宝、金融街、世茂股份等。
        支撑评级的要点
        板块行情：上周SW房地产指数下跌6.58%，沪深300指数下跌2.71%，相对收益为-3.86%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第28位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：新潮实业、盈方微、海德股份、天宸股份、同达创业。
        公司动态：我爱我家不超过2亿回购股份，预计占股本1.21%；万科完成发行2018年第二期超短期融资券，规模20亿利率4.25%；中海向404名承授人授出1.07亿股股份期权，总值27.74亿港元；金科首进广州，14.82亿+配建4,950平方米人才公寓竞得南沙宅地；京能集团拟17亿转让北京古北水镇项目20%股权；华发股份拟发行购房尾款收益权产品，融资不超过21亿元。
        政策新闻：央行表态坚持稳中求进，把握好结构性去杠杆的力度和节奏；深昆明新政，7月1日起非云南省户籍自然人限购1套房；林郑月娥表示特区政府拟对空置一手私人住宅征收“额外差饷”；杭州规定暂停向企事业单位及其他机构销售住房；上海实施租赁合同网签备案，公积金月限额提至3,000元。
        行业数据：上周40个重点城市新房合计成交587万平米，环比上升46.5%；6月截至上周累计日均成交67万平米，环比5月上升8%，较去年6月下降6%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：133.9%、29.6%、25.7%，北上广深环比变化分别为：288%、27.9%、242.6%、11.3%。14个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为5.4个月，环比下降1.13个月。前周100个重点城市土地合计成交规划建筑面积2183万平米，环比下降5.1%；年初至今累计成交5.44亿平米，同比上升23.2%。
        风险提示：融资收紧背景下流动性紧张；需求端去杠杆超预期导致销售大幅下滑；房贷利率水平持续提升。