万科|操盘离散度的“超预期”——2021年年报点评_公众号研报

（以下内容从国泰君安《万科|操盘离散度的“超预期”——2021年年报点评》研报附件原文摘录）
　　报告导读业绩低于预期，净利润率大幅下滑至5%, 表现出各城市公司能力参差不齐、操盘表现不稳定的问题，后续公司将推进集团“一盘棋”建设，对开发业务集中管控，致力于扭转开发局面。业绩低于预期，维持增持评级。2021年公司实现营业收入4528亿元，同比仅增长8.0%，实现归母净利润225亿元，同比下降45.7%。但公司2021年将派息率提升至50%，且拟以不高于18.27元/股对公司股票进行20~25亿元的回购，鉴于公司能通过优秀管理证明其长期稳健经营，维持增持评级。结算面积不及预期，结算均价连续两年负增长。公司2021年的结算面积仅增长了8%，而2020年增速为17%，且公司结算面积3117万方，仅达到了2017年的销售面积水平。此外，公司的结算均价已连续两年下滑，为12908元/平米，仅为2016年的销售均价水平。毛利率下降7.4个百分点至21.8%，归母净利润率下降4.9个百分点至5.0%。①公司部分城市追高冒进，导致结算毛利率持续下滑，结算毛利总额减少了189亿元；②叠加2021年下半年市场的变冷，继续计提了35亿元资产减值，合计减少归母净利润约26亿元；③由于联合营项目的毛利率下降，造成公司投资收益较2020年135亿元的高位水平减少了69亿元；④再加上公司之前拿地权益占比的下降，公司2021年的少数股东损益提升至40.8%的高分位。虽然2021年土地投资强度继续保持2020年30%的低分位，但拿地权益比例却大幅提升至82%。一方面公司拿地金额增速连续3年负增长，说明公司对未来房地产市场偏谨慎；另一方面，随着房企融资端的收紧，出险企业的增加，为了解决操盘表现不稳定的问题，公司也在加大权益占比的提升。风险提示：管理红利体现较慢，同时原开发业务大幅放缓。特别声明本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。

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