招商蛇口|减值转向表外,布局更为聚焦——2021年年报点评
（以下内容从国泰君安《招商蛇口|减值转向表外,布局更为聚焦——2021年年报点评》研报附件原文摘录）
报告导读 减值计提从表内延伸至表外，未来业绩压力减小，而随着土地市场趋于平稳、且公司拿地更聚焦自身优势区域，拿地利润率将改善，业绩稳定性增强，是行业优选标的。 公司业绩符合预期，计提减值对业绩拖累较大。营收同增24%，归母净利润下滑15%，其中毛利率降3pcts至25%，调整后净利润率降1pct至9.9%。计提资产减值达44.5亿，高于2019/2020年，但2021年存货减值已下降，而长期股权投资及信用减值增加，表明表内资产减值压力减小，而重点清理表外项目。历史上公司确有高价地包袱，但是随着行业去金融化，土地市场走向平稳，拿地舒适度将提升，叠加公司良好的产品力及超2万/平的销售均价，预计拿地利润率将显著改善。另2021年拿地中多元化拿地占比20%，也将有力平滑地价。 走向平稳，更为聚焦。2022年销售目标3300亿，与2021年销售基本持平；2021年新增土储1559万方，而销售面积1464万方；竣工面积1300万方基本持平，反映公司更为平稳。而其中变化在于，2021年拿地更为聚焦，“强心30城”占比超9成，在优势地区深耕不仅降低去化风险，也将保证利润的稳定性，从而提升公司潜在价值。 自持物业有望贡献估值弹性。新开3个集中商业，运营达25个，初具备规模效应；而园区运营一直是公司的强项，多样化自持将成亮点。 特别声明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。
报告导读 减值计提从表内延伸至表外，未来业绩压力减小，而随着土地市场趋于平稳、且公司拿地更聚焦自身优势区域，拿地利润率将改善，业绩稳定性增强，是行业优选标的。 公司业绩符合预期，计提减值对业绩拖累较大。营收同增24%，归母净利润下滑15%，其中毛利率降3pcts至25%，调整后净利润率降1pct至9.9%。计提资产减值达44.5亿，高于2019/2020年，但2021年存货减值已下降，而长期股权投资及信用减值增加，表明表内资产减值压力减小，而重点清理表外项目。历史上公司确有高价地包袱，但是随着行业去金融化，土地市场走向平稳，拿地舒适度将提升，叠加公司良好的产品力及超2万/平的销售均价，预计拿地利润率将显著改善。另2021年拿地中多元化拿地占比20%，也将有力平滑地价。 走向平稳，更为聚焦。2022年销售目标3300亿，与2021年销售基本持平；2021年新增土储1559万方，而销售面积1464万方；竣工面积1300万方基本持平，反映公司更为平稳。而其中变化在于，2021年拿地更为聚焦，“强心30城”占比超9成，在优势地区深耕不仅降低去化风险，也将保证利润的稳定性，从而提升公司潜在价值。 自持物业有望贡献估值弹性。新开3个集中商业，运营达25个，初具备规模效应；而园区运营一直是公司的强项，多样化自持将成亮点。 特别声明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。
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