1月月报|行业需求疲弱,寻找优质民企
（以下内容从国泰君安《1月月报|行业需求疲弱,寻找优质民企》研报附件原文摘录）
报告导读 行业需求走弱成为主要矛盾，预计稳需求的政策将不断出台，虽然我们认为仍难以开启地产新周期，但优质民企风险逐步降低，有望拉长经营久期假设，迎来估值修复。 销售增速回落，需求端疲态尽显。本月15家房企销售面积同比下滑29.3%、销售金额同比下滑38.2%，虽然有2021年高基数影响，但销售绝对额处于近三年低位，且销售均价下行，均显示总体需求的疲弱。房企风险已经从前期的资金链风险过渡到当前的经营风险，核心在于需求端：1）居民对于房价上涨预期打消，观望情绪浓厚；2）疫情下，居民收入下滑，尤其是偏刚需的居民受影响更大，2022年春节返乡置业大幅低于往年即是反映。预计因城施策的政策会加快落地，特别是放松限购、限售等，我们认为此类政策是需求的托底，还谈不上刺激，在行业难以加杠杆的背景下，仍难预期销售大幅回升。 土地市场处于极冷状态，主因在于房企不具备加杠杆的能力。本月头部房企拿地量处于近年来极低水平，虽然有集中供地城市中仅宁波有土地出让的因素，但房企拿地意愿较低仍是非常清晰的事实。我们认为，当前预售资金监管已经限制了房企杠杆的天花板，行业不具备加杠杆的能力，虽然融资对于头部企业有一定放松，但仅是行业内融资结构的重新分布而非新增量。另外，近期部分头部国央企开始进行收并购，这也在一定程度上降低了公开市场拿地的热情。从拿地结构上看，在资金量有限的情况下，房企拿地偏向长三角，1月长三角拿地占比达85%，预计2022年土地市场区域分化将非常显著。 融资端出现波动，但向国央企及头部民企集中趋势不变。本月公开市场发债有所回落，但向头部集中趋势仍非常明显，15家头部房企中1月有6家实现发债，融资额达135亿。同时发债主体从央国企逐步扩散到优质民企，龙湖本月发债28亿。 行情有望从国央企向优质民企扩散。当前政策逐步从防风险切换到稳增长，预计托底需求的政策将不断出台，过严的限制性政策也将逐步纠偏。在稳增长取向下，头部民企的破产风险下降。虽然我们认为地产新周期仍难开启，但当前的估值修复，已经足以让板块迎来有效回报，特别是对于行业企稳后的优质民企，预计将迎来类似于2021年下半年国央企的估值修复。 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 正文 1. 销售：维持弱势，需求端压力较大 1.1. 增速底部波动，需求乏力 1月销售增速回落，呈现底部震荡。1月监测的15家房企销售面积1828万平，同比下滑29.3%；销售金额2524亿元，同比下滑38.2%，分别较上月下滑9.4pcts、15.4pcts。2021年年初楼市处于近年来的高峰，2022年1月销售与2020年基本持平，但低于2019年，虽然受春节假期的影响，但更多仍是体现出销售仍处于弱势。 头部企业中，国央企增速与民企并未明显分化，显示出头部优质民企仍有较强竞争力。15家房企中，有8家国央企，7家民企及混合所有制企业，从1月销售面积增速看，国央企和民企分别为-33.7%、-24.9%，而销售金额增速看，国央企和民企分别为-41.6%、-33.1%。民企与国央企基本一致甚至略优，反映了头部民企的应变能力。 所有房企1月销售金额均明显下滑，碧桂园、融创下滑幅度相对较小。1月房企销售普遍下滑，销售面积仅碧桂园微增1%，从销售金额看，碧桂园、融创、绿地增速分别为-10%、-21%、25%，领先于其他房企。 1.2. 价格回落，量价关系走弱 销售均价创下近年新低，量价关系大幅走弱。1月监测的15家龙头房企销售均价13808元/平，环比下滑12.5%；同比下滑13.2%，较上月下滑23.3个百分点。该销售均价也是近4年来1月份销售均价新低。从量价关系上看，销售均价和销售面积同比均明显下行，需求仍然疲弱。 1月多数房企销售均价同比下跌，部分房企受推盘结构影响均价波动较大。1月15家房企中，销售均价同比下跌房企10家，环比下跌6家，较上月有所恶化。金茂、新城、金地销售均价同比涨幅相对较大。 2. 拿地：土地市场进一步下滑 2.1. 龙头房企拿地处于极低位 1月房企拿地进一步下滑，处于近年极低水平。监测的15家龙头房企1月拿地金额仅102亿，同比仍下滑91.1%，无论是增速还是绝对额均处于近年极低水平。从土地投资强度（拿地金额/销售金额）看，1月为4.1%，较上月下滑19.2个百分点，处于极低水平。虽然头部房企融资有一定松动，但对行业来说主要是结构性的，且并购融资的增加使房企增加收并购项目，从而进一步减少公开市场拿地。 1月多数房企均未拿地，华润拿地强度相对较高。本月部分多数房企没有公开市场拿地，仅华润和绿城分别拿地57亿、30亿。 2.2. 拿地偏向长三角 1月房企拿地城市能级略有下降。由于集中供地的22城中仅宁波1月有供地，重点房企二线拿地合计占比达到56%，较上月下滑10pcts，三四线拿地占比略有上升。 1月房企长三角拿地占比大幅提升。1月房企长三角拿地达到85%，处于极高水平，反映房企在拿地意愿下降时，主要向长三角集中。 2.3. 楼面价回落，溢价率保持低位 楼面价有所回落，溢价率仍处低位。1月15家龙头房企公开市场拿地平均楼面价7798元/平，环比下滑27.4%，楼面价/销售均价降至56.5%。从拿地溢价率看，1月溢价率5.8%，较上月上升1.9个百分点，但保持在较低水平。 1月房企拿地楼面价相对偏高。招商蛇口、绿城、华润拿地均价分别为13076、12144、10665元/平，相较销售均价也超过50%。 3. 融资：行业总体回落，向头部优质企业集中 1月地产行业境内发债额回落。1月全行业信用债（含企业债、公司债、中票、短融、定向工具、资产支持证券、可转债、可交债）发行量共348亿元，环比下滑23%，同比下滑57%。1月共6家龙头房企发债合计134.8亿，较上月增加45.8亿，其中中海、万科、龙湖分别发债30亿、30亿、28亿。 1月海外债发行有所反弹，但相较于往年1月仍处于低位。全行业看，本月总发行量151亿元，较上月反弹，但仍处于近三年的低位。15家龙头房企中仅碧桂园、绿地有海外债发行，合计发行约合人民币57.3亿元。 行情有望从国央企向优质民企扩散。当前政策逐步从防风险切换到稳增长，预计托底需求的政策将不断出台，过严的限制性政策也将逐步纠偏。在稳增长取向下，头部民企的破产风险下降。虽然我们认为地产新周期仍难开启，但当前的估值修复，已经足以让板块迎来有效回报，特别是对于行业企稳后的优质民企，预计将迎来类似于2021年下半年国央企的估值修复。 特别声明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。
报告导读 行业需求走弱成为主要矛盾，预计稳需求的政策将不断出台，虽然我们认为仍难以开启地产新周期，但优质民企风险逐步降低，有望拉长经营久期假设，迎来估值修复。 销售增速回落，需求端疲态尽显。本月15家房企销售面积同比下滑29.3%、销售金额同比下滑38.2%，虽然有2021年高基数影响，但销售绝对额处于近三年低位，且销售均价下行，均显示总体需求的疲弱。房企风险已经从前期的资金链风险过渡到当前的经营风险，核心在于需求端：1）居民对于房价上涨预期打消，观望情绪浓厚；2）疫情下，居民收入下滑，尤其是偏刚需的居民受影响更大，2022年春节返乡置业大幅低于往年即是反映。预计因城施策的政策会加快落地，特别是放松限购、限售等，我们认为此类政策是需求的托底，还谈不上刺激，在行业难以加杠杆的背景下，仍难预期销售大幅回升。 土地市场处于极冷状态，主因在于房企不具备加杠杆的能力。本月头部房企拿地量处于近年来极低水平，虽然有集中供地城市中仅宁波有土地出让的因素，但房企拿地意愿较低仍是非常清晰的事实。我们认为，当前预售资金监管已经限制了房企杠杆的天花板，行业不具备加杠杆的能力，虽然融资对于头部企业有一定放松，但仅是行业内融资结构的重新分布而非新增量。另外，近期部分头部国央企开始进行收并购，这也在一定程度上降低了公开市场拿地的热情。从拿地结构上看，在资金量有限的情况下，房企拿地偏向长三角，1月长三角拿地占比达85%，预计2022年土地市场区域分化将非常显著。 融资端出现波动，但向国央企及头部民企集中趋势不变。本月公开市场发债有所回落，但向头部集中趋势仍非常明显，15家头部房企中1月有6家实现发债，融资额达135亿。同时发债主体从央国企逐步扩散到优质民企，龙湖本月发债28亿。 行情有望从国央企向优质民企扩散。当前政策逐步从防风险切换到稳增长，预计托底需求的政策将不断出台，过严的限制性政策也将逐步纠偏。在稳增长取向下，头部民企的破产风险下降。虽然我们认为地产新周期仍难开启，但当前的估值修复，已经足以让板块迎来有效回报，特别是对于行业企稳后的优质民企，预计将迎来类似于2021年下半年国央企的估值修复。 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 正文 1. 销售：维持弱势，需求端压力较大 1.1. 增速底部波动，需求乏力 1月销售增速回落，呈现底部震荡。1月监测的15家房企销售面积1828万平，同比下滑29.3%；销售金额2524亿元，同比下滑38.2%，分别较上月下滑9.4pcts、15.4pcts。2021年年初楼市处于近年来的高峰，2022年1月销售与2020年基本持平，但低于2019年，虽然受春节假期的影响，但更多仍是体现出销售仍处于弱势。 头部企业中，国央企增速与民企并未明显分化，显示出头部优质民企仍有较强竞争力。15家房企中，有8家国央企，7家民企及混合所有制企业，从1月销售面积增速看，国央企和民企分别为-33.7%、-24.9%，而销售金额增速看，国央企和民企分别为-41.6%、-33.1%。民企与国央企基本一致甚至略优，反映了头部民企的应变能力。 所有房企1月销售金额均明显下滑，碧桂园、融创下滑幅度相对较小。1月房企销售普遍下滑，销售面积仅碧桂园微增1%，从销售金额看，碧桂园、融创、绿地增速分别为-10%、-21%、25%，领先于其他房企。 1.2. 价格回落，量价关系走弱 销售均价创下近年新低，量价关系大幅走弱。1月监测的15家龙头房企销售均价13808元/平，环比下滑12.5%；同比下滑13.2%，较上月下滑23.3个百分点。该销售均价也是近4年来1月份销售均价新低。从量价关系上看，销售均价和销售面积同比均明显下行，需求仍然疲弱。 1月多数房企销售均价同比下跌，部分房企受推盘结构影响均价波动较大。1月15家房企中，销售均价同比下跌房企10家，环比下跌6家，较上月有所恶化。金茂、新城、金地销售均价同比涨幅相对较大。 2. 拿地：土地市场进一步下滑 2.1. 龙头房企拿地处于极低位 1月房企拿地进一步下滑，处于近年极低水平。监测的15家龙头房企1月拿地金额仅102亿，同比仍下滑91.1%，无论是增速还是绝对额均处于近年极低水平。从土地投资强度（拿地金额/销售金额）看，1月为4.1%，较上月下滑19.2个百分点，处于极低水平。虽然头部房企融资有一定松动，但对行业来说主要是结构性的，且并购融资的增加使房企增加收并购项目，从而进一步减少公开市场拿地。 1月多数房企均未拿地，华润拿地强度相对较高。本月部分多数房企没有公开市场拿地，仅华润和绿城分别拿地57亿、30亿。 2.2. 拿地偏向长三角 1月房企拿地城市能级略有下降。由于集中供地的22城中仅宁波1月有供地，重点房企二线拿地合计占比达到56%，较上月下滑10pcts，三四线拿地占比略有上升。 1月房企长三角拿地占比大幅提升。1月房企长三角拿地达到85%，处于极高水平，反映房企在拿地意愿下降时，主要向长三角集中。 2.3. 楼面价回落，溢价率保持低位 楼面价有所回落，溢价率仍处低位。1月15家龙头房企公开市场拿地平均楼面价7798元/平，环比下滑27.4%，楼面价/销售均价降至56.5%。从拿地溢价率看，1月溢价率5.8%，较上月上升1.9个百分点，但保持在较低水平。 1月房企拿地楼面价相对偏高。招商蛇口、绿城、华润拿地均价分别为13076、12144、10665元/平，相较销售均价也超过50%。 3. 融资：行业总体回落，向头部优质企业集中 1月地产行业境内发债额回落。1月全行业信用债（含企业债、公司债、中票、短融、定向工具、资产支持证券、可转债、可交债）发行量共348亿元，环比下滑23%，同比下滑57%。1月共6家龙头房企发债合计134.8亿，较上月增加45.8亿，其中中海、万科、龙湖分别发债30亿、30亿、28亿。 1月海外债发行有所反弹，但相较于往年1月仍处于低位。全行业看，本月总发行量151亿元，较上月反弹，但仍处于近三年的低位。15家龙头房企中仅碧桂园、绿地有海外债发行，合计发行约合人民币57.3亿元。 行情有望从国央企向优质民企扩散。当前政策逐步从防风险切换到稳增长，预计托底需求的政策将不断出台，过严的限制性政策也将逐步纠偏。在稳增长取向下，头部民企的破产风险下降。虽然我们认为地产新周期仍难开启，但当前的估值修复，已经足以让板块迎来有效回报，特别是对于行业企稳后的优质民企，预计将迎来类似于2021年下半年国央企的估值修复。 特别声明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。
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