点评|从过松到困境,再反转
（以下内容从国泰君安《点评|从过松到困境,再反转》研报附件原文摘录）
报告导读 2021年以前，预售资金监管处于过松状态，构成房企最重要的融资来源，而在去年八部委文件和房企暴雷事件之后，各地方政府反而进入囚徒困境争相监管中，当前再纠偏。 ① 预售资金监管自1994年开启预售制度以来就存在，然而在实际的操作当中，由于监管很弱，使其成为了房企最重要的融资来源。 预售资金在房企负债来源中占比超过了60%，按照1994年《城市商品房预售管理办法》的相关规定，预售资金主要包括定金、首付款、按揭贷款等，其用途主要用于销售期房之后的后续工程建设支出。然而，在实际的操作当中，预售资金的监管力度很弱，构成了房企最主要的融资来源。由于目前全行业超过80%都以期房形式完成，也即每年超过12万亿元的商品住宅销售，都属于预售资金，需要接受监管。 ② 2021年7月八部委联合出台规范房地产行业发展的文件，明确提出对交易资金进行监管，使上述“黑箱”透明化，叠加房企暴雷事件，引发了各地政府为了响应保交楼要求，纷纷超额冻结预售资金，带来行业资金链空前紧张。 在八部委联合出台规范房地产行业发展文件后，我们是全市场唯一讨论预售资金监管带来的负面影响，认为行业收缩将超过2018年资管新规和2020年三条红线的影响，剧烈的行业缩表会进一步引发居民预期的改变。目前来看，全部得到验证。 ③ 当前，媒体报道政府下发文件，对预售资金监管再次出台文件，我们预计是将预售资金从规定要监管但实际未监管（2021年以前）、到担心出风险因此超额监管（2021年至今）之后，再度纠偏，既不会回到几乎不监管时代，也不会超额监管，进入真正的规范市场。 我们认为，预售资金一定需要监管，这是预售制度背后房企应尽的义务，也是居民权利应得到的保障，因此，不会重新回到几乎不监管的时代，但也要让各地政府不能在能够完成保交楼情况下进行超额监管。本次媒体报道，下放到各级政府制定具体细则，预计将带来一次新的纠偏。例如，对房价较高的城市，更合理的做法是根据未付工程款进行监管，而非是根据货值的比例进行监管。 特别声明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。
报告导读 2021年以前，预售资金监管处于过松状态，构成房企最重要的融资来源，而在去年八部委文件和房企暴雷事件之后，各地方政府反而进入囚徒困境争相监管中，当前再纠偏。 ① 预售资金监管自1994年开启预售制度以来就存在，然而在实际的操作当中，由于监管很弱，使其成为了房企最重要的融资来源。 预售资金在房企负债来源中占比超过了60%，按照1994年《城市商品房预售管理办法》的相关规定，预售资金主要包括定金、首付款、按揭贷款等，其用途主要用于销售期房之后的后续工程建设支出。然而，在实际的操作当中，预售资金的监管力度很弱，构成了房企最主要的融资来源。由于目前全行业超过80%都以期房形式完成，也即每年超过12万亿元的商品住宅销售，都属于预售资金，需要接受监管。 ② 2021年7月八部委联合出台规范房地产行业发展的文件，明确提出对交易资金进行监管，使上述“黑箱”透明化，叠加房企暴雷事件，引发了各地政府为了响应保交楼要求，纷纷超额冻结预售资金，带来行业资金链空前紧张。 在八部委联合出台规范房地产行业发展文件后，我们是全市场唯一讨论预售资金监管带来的负面影响，认为行业收缩将超过2018年资管新规和2020年三条红线的影响，剧烈的行业缩表会进一步引发居民预期的改变。目前来看，全部得到验证。 ③ 当前，媒体报道政府下发文件，对预售资金监管再次出台文件，我们预计是将预售资金从规定要监管但实际未监管（2021年以前）、到担心出风险因此超额监管（2021年至今）之后，再度纠偏，既不会回到几乎不监管时代，也不会超额监管，进入真正的规范市场。 我们认为，预售资金一定需要监管，这是预售制度背后房企应尽的义务，也是居民权利应得到的保障，因此，不会重新回到几乎不监管的时代，但也要让各地政府不能在能够完成保交楼情况下进行超额监管。本次媒体报道，下放到各级政府制定具体细则，预计将带来一次新的纠偏。例如，对房价较高的城市，更合理的做法是根据未付工程款进行监管，而非是根据货值的比例进行监管。 特别声明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。
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