讨论(六十一)|从房企危机,到需求担忧
（以下内容从国泰君安《讨论(六十一)|从房企危机,到需求担忧》研报附件原文摘录）
报告导读 自2021年7月房企因预售资金监管再次缩表以来，行业逐步从房企危机，过渡到对需求的担忧上，长期受实际城镇化率已进入尾声影响，短期需求受到疫情冲击，需求担忧上升。 ① 近期市场对需求端的讨论大幅增加，且一反此前的乐观预期，认为房企债务危机解除后也难以使需求预期恢复到此前状态。按照信用派生逻辑，房企一旦重新进入扩表周期，就一定能够带来资产价格上涨，也就一定能够促进需求入市，换而言之，需求端在过去不曾作为市场担忧的因素，因为“需求是在的”，导致需求是否入市是价格是否上涨来决定，而价格的上涨，则取决于宏观环境是否能够让房企进入扩表周期，进而通过融资拿地实现初步信用派生。时至2022年，市场开始担心需求能否支撑此前逻辑的延续，也即，纵使房企能够重新扩表，但是无论需求总量、还是购买力，都大打折扣，难以恢复到此前状态。 ② 长期来看，以非农人口占比这一国际更为通用的城镇化率口径测算，当前已经进入增长的尾声，已经达到了70%，尽管常住人口城镇化率仍有增长空间，也即，长期需求确实面临下降风险，进入人口在城市间流动的结构性大周期。我们曾在深度报告《激荡二十载，遥看2041年---论道十三》中详细阐述了我们的逻辑，按照实际人口流动来体现住房需求，是更为准确的，这就需要农村人口进城来支撑，那么，非农人口占比的数据更为合适，当前预计已经达到70%，距离目前美国的82%只有12个百分点差异。而常住人口城镇化率以土地性质来进行统计，随着接下来进一步的县镇合并为市区，统计数据将继续快速增加，但背后并没有人口流动。因此，我们认为，长期来看，实际城镇化率提升已经进入尾声，未来将进入人口在城市间流动的结构性大周期。 ③ 短期来看，疫情冲击带来的居民购买力下降和对中长期收入的稳定性担忧，构成入市意愿下降的核心原因。由于按揭贷款期限较长，对居民收入的稳定性要求较高，当前疫情给实体经济带来的冲击不仅体现为收入的短期下降，更多的是出现了对未来预期的不稳定，入市意愿也将随之减少。当前大量经济救助方案的出台，对当期能够有确实的支持作用，但疫情的反复带来的不稳定性预期仍然是居民首要考虑的问题。 ④ 在经历半年的房企防风险政策支持之后，当前已经进入到需要对需求端进行支持的时候，若非，行业依然有较大的下行风险，同时，还不能是简单的刺激居民再度加杠杆的政策。当期政策更多集中于防范房企风险，达到保交楼的目的，对房企维稳能够有一定作用，而时至当前，需要进一步推出居民端的支持政策，且并不是让居民继续加杠杆的政策，例如首付比例的下调，因为这样做能够短期内救助房地产，但居民杠杆的进一步提升，伴随疫情的不确定性，将进一步扩大风险。 特别声明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。
报告导读 自2021年7月房企因预售资金监管再次缩表以来，行业逐步从房企危机，过渡到对需求的担忧上，长期受实际城镇化率已进入尾声影响，短期需求受到疫情冲击，需求担忧上升。 ① 近期市场对需求端的讨论大幅增加，且一反此前的乐观预期，认为房企债务危机解除后也难以使需求预期恢复到此前状态。按照信用派生逻辑，房企一旦重新进入扩表周期，就一定能够带来资产价格上涨，也就一定能够促进需求入市，换而言之，需求端在过去不曾作为市场担忧的因素，因为“需求是在的”，导致需求是否入市是价格是否上涨来决定，而价格的上涨，则取决于宏观环境是否能够让房企进入扩表周期，进而通过融资拿地实现初步信用派生。时至2022年，市场开始担心需求能否支撑此前逻辑的延续，也即，纵使房企能够重新扩表，但是无论需求总量、还是购买力，都大打折扣，难以恢复到此前状态。 ② 长期来看，以非农人口占比这一国际更为通用的城镇化率口径测算，当前已经进入增长的尾声，已经达到了70%，尽管常住人口城镇化率仍有增长空间，也即，长期需求确实面临下降风险，进入人口在城市间流动的结构性大周期。我们曾在深度报告《激荡二十载，遥看2041年---论道十三》中详细阐述了我们的逻辑，按照实际人口流动来体现住房需求，是更为准确的，这就需要农村人口进城来支撑，那么，非农人口占比的数据更为合适，当前预计已经达到70%，距离目前美国的82%只有12个百分点差异。而常住人口城镇化率以土地性质来进行统计，随着接下来进一步的县镇合并为市区，统计数据将继续快速增加，但背后并没有人口流动。因此，我们认为，长期来看，实际城镇化率提升已经进入尾声，未来将进入人口在城市间流动的结构性大周期。 ③ 短期来看，疫情冲击带来的居民购买力下降和对中长期收入的稳定性担忧，构成入市意愿下降的核心原因。由于按揭贷款期限较长，对居民收入的稳定性要求较高，当前疫情给实体经济带来的冲击不仅体现为收入的短期下降，更多的是出现了对未来预期的不稳定，入市意愿也将随之减少。当前大量经济救助方案的出台，对当期能够有确实的支持作用，但疫情的反复带来的不稳定性预期仍然是居民首要考虑的问题。 ④ 在经历半年的房企防风险政策支持之后，当前已经进入到需要对需求端进行支持的时候，若非，行业依然有较大的下行风险，同时，还不能是简单的刺激居民再度加杠杆的政策。当期政策更多集中于防范房企风险，达到保交楼的目的，对房企维稳能够有一定作用，而时至当前，需要进一步推出居民端的支持政策，且并不是让居民继续加杠杆的政策，例如首付比例的下调，因为这样做能够短期内救助房地产，但居民杠杆的进一步提升，伴随疫情的不确定性，将进一步扩大风险。 特别声明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。
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