2022年度策略 | 物业管理:行业普增的拐点,巨人时代的先声

（以下内容从广发证券《2022年度策略 | 物业管理:行业普增的拐点,巨人时代的先声》研报附件原文摘录）
　　2022年度投资策略 STRATEGY 市场回顾 在面积端贡献边际减弱和住宅类物业长期利润率趋势下行的前景下，我们认为具有长期增长潜力的物企应当具有以下2个特征之一：（1）具有持续的单位面积归母净利润增长能力；（2）具备外拓上的核心竞争力，且外拓的市场足够大，能支持外拓长期增长。基于关联地产的经营风险这个核心变量，再综合考虑业绩增速、完成业绩指引的潜力以及估值，我们对22年的板块有2大投资策略：（1）优选关联房企经营稳健的龙头；（2）策略性关注超跌的民企龙头。 面积扩张支撑高速增长确定性的时代或迎来尾声 根据中国物管协会，20年中国物管收入1.18万亿元，同比+12.3%，增速创13年以来新低。量价拆分来看，增速放缓主要是新增面积放缓所致，在管规模330亿平米，同比+6.6%，创15年以来新低。分来源来看，主要是以服务社会化为主的存量房渗透率提高带来的增长减弱。过去几年行业以面积增长推动的高速增长时代或迎来尾声。企业端，龙头物企关联方交付贡献在新增面积中占比在21H1下降至24%，对规模增速贡献下降至8%，地产交付对企业的贡献边际减弱。存量市场，外拓和收并购的竞争依然激烈，21Q3以来的并购窗口期，优质标的的估值依然不便宜。 龙头崛起，寻找第二成长曲线 20-23年重点物企业绩指引CAGR平均46%，即便在21H2增长压力较大的情况下仍未下调。但在面积端增长预期放缓的情况下，重点公司的业绩增长仍然存在一定的缺口。我们对重点公司完成23年指引的潜在能力进行了测算。我们构以“面积”和“单位面积归母净利润”为核心变量拆解各物企的核心竞争力和未来的增长因子。在面积端贡献边际减弱和住宅类物业长期利润率趋势下行的前景下，我们认为具有长期增长潜力的物企应当具有以下2个特征之一：（1）具有持续的单位面积归母净利润增长能力；（2）具备外拓上的核心竞争力，且外拓的市场足够大，能支持外拓长期增长。 投资策略 21H2以来物业板块的下跌主要是对于房地产开发行业的担忧，以恒大事件为代表的地产风险事件引发了市场对物业行业前景和物企经营存续性的担忧。物业行业10月下旬以来基本与地产板块同涨同跌，没有独立行情。当前物业行业的核心矛盾是地产压制。21H2民营龙头物企跌幅较大，11月中旬以来央企龙头由于关联地产的经营稳健性走出了独立行情。基于关联地产的经营风险这个核心变量，再综合考虑业绩增速、完成业绩指引的潜力以及估值，我们对22年的板块有2大投资策略：（1）优选关联房企经营稳健的龙头；（2）策略性关注超跌的民企龙头。基于我们跨行业的经营模式和估值比较分析，我们认为物业龙头长期动态PE估值应当至少在20x以上。 风险提示 房地产下行；外拓和增值服务不及预期；竞争加剧。 报告信息 本摘要选自报告：《物业管理行业2022年投资策略：行业普增的拐点，巨人时代的先声》2021-12-13 报告作者： 郭镇 S0260514080003 乐加栋 S0260513090001 法律声明： 本微信号推送内容仅供广发证券股份有限公司（下称“广发证券”）客户参考，相关客户须经过广发证券投资者适当性评估程序。其他的任何读者在订阅本微信号前，请自行评估接收相关推送内容的适当性，若使用本微信号推送内容，须寻求专业投资顾问的解读及指导，广发证券不会因订阅本微信号的行为或者收到、阅读本微信号推送内容而视相关人员为客户。 完整的投资观点应以广发证券研究所发布的完整报告为准。完整报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券认为可靠，但广发证券不对其准确性或完整性做出任何保证，报告内容亦仅供参考。 在任何情况下，本微信号所推送信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。除非法律法规有明确规定，在任何情况下广发证券不对因使用本微信号的内容而引致的任何损失承担任何责任。读者不应以本微信号推送内容取代其独立判断或仅根据本微信号推送内容做出决策。 本微信号推送内容仅反映广发证券研究人员于发出完整报告当日的判断，可随时更改且不予通告。 本微信号及其推送内容的版权归广发证券所有，广发证券对本微信号及其推送内容保留一切法律权利。未经广发证券事先书面许可，任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、转载和引用，否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版、复制、刊登、转载和引用者承担。

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