讨论(六十)|集中供地浮沉

（以下内容从国泰君安《讨论(六十)|集中供地浮沉》研报附件原文摘录）
　　报告导读 2021年重点城市开始施行集中供地，目的是为了降低地价和提高中小房企的参与度，但在不改变总供给的情况下通过调整供给频率，反而成为了市场的双向加速器。 施行集中供地的初衷是为了降低地价并提高中小房企的参与度，这是在不改变总供给的情况下，寄希望于通过改变供给频率来调整行业供需，短期看没有完全达到预期效果。由于资金回款的连续性，离散式供地更有利于大企业，特别是资金管理能力很强的企业，因此，通过一次性推出较多地块的方式，会降低大企业的一次性拿地能力，并通过地块漏出的方式，让中小企业能够获取部分地块。但这需要有一个前提，即土地总供给和房企总需求之间要达到一个平衡，若本身供给较少、又集中供地，反而会使得房企担忧后续开发项目较少、进而开始盲目拿地。这就是第一次土拍的结果，在供地减少20~30%的背景下，反而出现了大房企抢地的情况，地价大幅度上行、小房企拿地困难。 第二批土拍延期叠加资金监管，因为资金筹措时间较短，将带来第三批土拍流拍率继续上升，集中供地规则成为市场的加速器，热时更热、冷时更冷。我们前期已经分析过，第一次土拍和第二次之间间隔平均5个月，但第二次和第三次只间隔3个月，且经历了资金监管，因此，在第二次土拍高比例流拍的基础上，第三次土拍的流拍率预计将更高。按全年来看，百城土地供给同比下降16%，即便如此，成交更是进一步下降19%，且呈现出明显的上半年热、下半年冷的情况。由于土地市场的表现将直接传导至楼市，因此，当前集中供地，特别是正在进行的第三批土拍，其结果将继续影响楼市的需求预期。 部分城市开始放宽拿地门槛，由于集中土拍使得政策的调整并非潜移默化、而是一蹴而就，因此每次变化的幅度不仅仅是大，而且还会直接呈现在社会舆论的聚光灯下。部分城市，以杭州为例，对拿地条件和限价政策作出了调整，若不是集中供地，则可通过一块块供地潜移默化的转变，用一定时间来平滑市场的表现，但在集中供地之下，这次和下次之间的平均间隔周期在4个月，因此有必要通过一次大级别的调整来防止市场进一步下滑。由于土地市场的变化能够直接作用于楼市，但这将带来进一步的舆论压力。 集中供地呈现出明显的加速器作用，以平稳行业的健康发展，预计2022年将迎来纠偏年。2021年楼市的改革和试错已经过去，即将进入2022年，行业的平稳发展需要政策的支持，土地规则预计迎来一定程度调整。 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 特别声明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。

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