近期地产政策密集出台对地产债有何影响——信用月报2021年第7期(2020.07)

（以下内容从申万宏源《近期地产政策密集出台对地产债有何影响——信用月报2021年第7期(2020.07)》研报附件原文摘录）
　　【申万宏源债券】孟祥娟 姚洋 赵宇璇 武文凯 摘要 热点解析：7月非金融信用债发行量同比增加25.9%，净融资额同比增加130.0% 2021年7月非金融信用债共发行1064只，合计金额约9853亿元，环比减少57亿元，同比增加2028亿元，增幅25.9%。7月信用债（剔除金融债和同业存单）净融资额为2179亿元，同比增加1231亿元，增幅130.0%。1-7月非金融信用债发行金额约68506亿元，同比减少1.2%，净融资额仅为约15408亿元，同比减少约17625亿元，降幅约53.4%。 近期，中央及各地出台了多项地产政策，从拿地端、融资端、开发端、销售端全面的加强监管。拿地端方面，一方面限制房企拿地的强度，另一方面也对房企拿地后开发及周转方面产生更高的要求。融资端方面，2021年7月初房企商票被纳入监管范围内，并且据财联社报道，未来还可能会计入“三道红线”指标中。从开发端，重点整治房地产开发企业违法违规开工建设等行为。从销售回款端，如上海上调房贷利率缓解新房市场销售过热情况。重点整治挪用交易监管资金问题，将对依赖高周转房企产生一定压力。地产债观点方面，我们认为近期密集出台政策对依赖高周转，债务压力较大，资金成本高企房企带来较大的负面影响。在风险排查方面，我们建议关注前期扩张激进、土储分布不合理（北方三四线布局集中、环渤海区域布局集中）、存在较高潜在明股实债，表外负债风险、对非标依赖度大、综合融资成本高、高周转、债务结构不合理房企风险。 产业债策略：信用利差低位但分化极大，产业债超额利差历史高位，不建议持有利差上行风险较大的中高等级长久期品种。今年政策对债务问题格外重视，各地政府纷纷表态确保地方国企债券兑付，而非国企近几年经营较好且资本开支平稳，债务风险可控，因此我们认为今年信用市场整体违约率较低，可适度下沉收益率较高且基本面较好的短久期产业债。“碳中和”战略下，钢铁行业一方面基本面将继续夯实，另一方面长期资本开支有望下降，目前利差较高，风险较小，性价比最高。煤炭行业优选持续经营能力强的主体。下半年经济韧性对中游制造业形成利好，并且整体利差较高，可适当关注。 城投债策略：经济向好的局面下，预计2021年地方融资政策将偏紧。当下的格局下，东部沿海地区城投债收益率较低，东北、西北、西南等地区债务率较高，更加推荐长江经济带上的城投。区域下沉需适度，建议向大城市的区县级城投要收益，如南京市、武汉市、成都市、长沙市等。 重要信息回顾： 高频追踪：上行：环渤海动力煤、NEWC动力煤、焦煤车板价、钢材综合价格指数、螺纹钢期货、螺纹钢现货、BRENT原油、WTI原油、乙烯、丙烯、丁二烯、甲苯、二甲苯、LLDPE、PX、PTA、涤纶长丝、MDI、甲醇、乙二醇、 PVC、尿素、纯碱、LME铜、LME铝、LME铅、LME锌、铜、铝、铅、锌、上海出口集装箱运价指数、中国出口集装箱运价指数；持平：焦煤坑口价；下行：一级冶金焦车板价、一级冶金焦平仓价、苯、全国水泥均价、波罗的海干散货指数。 重要信息回顾： 产业债——市场与策略：7月信用利差走势分化。信用利差方面，1年期各等级利差普遍上行，低等级上行幅度大于高等级；3年期各等级利差普遍下行；5年期中高等级利差下行，低等级利差上行。等级利差方面，各期限各等级利差普遍上行，低等级利差上行幅度大于高等级。期限利差方面，3年-1年期各等级期限利差下行，5年-3年除AAA级下行外，其余等级均上行。行业超额利差方面，全部19个行业中12个上行，7个下行。造纸和地产行业上行幅度最大，分别为32.47BP和10.36BP；煤炭和钢铁行业超额利差下行幅度最大，分别为11.00BP和10.56BP 。 城投债——市场：7月城投债表现差于产业债，3年期、7年期城投债表现好于产业债，1年期、5年期、10年期表现差于产业债，低评级城投债表现较好。 信用债风险警示：河南新郑农村商业银行等多家银行主体评级被下调。 正文 1. 近期出台多项地产收紧政策，从拿地、融资、开发及销售端对房企进行收紧 近期，中央及各地出台了多项地产政策，从拿地端、融资端、开发端、销售端全面的加强监管。拿地端方面，一方面限制房企拿地的强度，另一方面也对房企拿地后开发及周转方面产生更高的要求。7月26日据财联社报道，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，买地金额不得超年度销售额40%，不仅包括房企公开市场拿地，还包括收并购方式获得的支出。之前该指标只作为观测指标并未要求严格执行，此次监管收紧后将进一步限制房企未来的拿地。7月30日杭州出台的第二次集中供地政策中两部分变动较大，第一部分是出让地块达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”，第二部分是“竞品质”试点地块全部实行现房销售。两个变动预计将对房企的利润空间和周转率产生一定的负面影响。融资端方面，2021年7月初房企商票被纳入监管范围内，并且据财联社报道，未来还可能会计入“三道红线”指标中。此前部分房企为规避“三道红线”对有息负债的管控，大规模发行商票进行融资，此次监管收紧将对对商票依赖度较大的房企融资进一步带来负面影响。从开发端，重点整治房地产开发企业违法违规开工建设等行为。从销售端，如上海上调房贷利率缓解新房市场销售过热情况。重点整治挪用交易监管资金问题，将对依赖高周转房企产生一定压力。 7月份中资美元地产债波动较大。降幅较大的主体包括恒大下跌52.8%，荣盛地产下跌28.1%，中梁控股下跌21%，富力地产下跌19%，佳兆业下跌14.7%，花样年下跌12.3%，禹洲集团下跌11.6%。预计受中资美元地产债价格下跌影响，下半年一级发行将产生一定的负面影响。 地产债观点方面，我们认为近期密集出台政策对依赖高周转，债务压力较大，资金成本高企房企带来较大的负面影响。在风险排查方面，我们建议关注前期扩张激进、土储分布不合理（北方三四线布局集中、环渤海区域布局集中）、存在较高潜在明股实债，表外负债风险、对非标依赖度大、综合融资成本高、高周转、债务结构不合理房企风险。 2. 7月非金融信用债发行量同比增加25.9%，净融资额同比增加130.0% 2021年7月非金融信用债共发行1064只，合计金额约9853亿元，环比减少57亿元，同比增加2028亿元，增幅25.9%。7月信用债（剔除金融债和同业存单）净融资额为2179亿元，同比增加1231亿元，增幅130.0%。1-7月非金融信用债发行金额约68506亿元，同比减少1.2%，净融资额仅为约15408亿元，同比减少约17625亿元，降幅约53.4%。 分行业来看，7月份电子、食品饮料、化工、家用电器和公用事业发行规模占比较2020年平均水平提升幅度最大，分别提升113%、106%、85%、34%和24%。大部分行业发行占比降幅较大，其中国防军工行业没有债券发行。总体来看，7月份产业债发行量有明显恢复，中下游行业债券发行有明显提高，建筑装饰行业发行量占比下降1.3个百分点，意味着城投债发行热度略不及产业债。 7月份10年期国债平均收益率下行至2.96%，较6月下行约13.39BP，同比上行约1.21BP，同时净融资也显著恢复，货币和信用环境边际继续改善。 7月份ABS发行约1680亿元，同比减少约318亿元，降幅16%，环比减少约857亿元，降幅34%。1-7月ABS净融资约1545亿元，较2020年同期增加约15亿元。 7月末国债收益率环比6月末下行约29BP，信用利差走势分化。信用利差方面，1年期各等级利差普遍上行，低等级上行幅度大于高等级；3年期各等级利差普遍下行；5年期中高等级利差下行，低等级利差上行。等级利差方面，各期限各等级利差普遍上行，低等级利差上行幅度大于高等级。期限利差方面，3年-1年期各等级期限利差下行，5年-3年除AAA级下行外，其余等级均上行。 行业超额利差方面，全部19个行业中12个上行，7个下行。造纸和地产行业上行幅度最大，分别为32.47BP和10.36BP；煤炭和钢铁行业超额利差下行幅度最大，分别为11.00BP和10.56BP。 7月城投债与国债利差整体下行，3年期、5年期、7年期出现下行，其中3年期城投债与国债利差下行幅度最大，1年期、10年期利差出现上行；评级角度看，短久期中低评级下行较大。 7月城投债表现差于产业债，3年期、7年期城投债表现好于产业债，1年期、5年期、10年期表现差于产业债，低评级城投债表现较好。城投融资环境收紧既成事实，下半年城投债调整压力加大，关注刚兑信仰的动摇，预计城投债信用利差将大幅上行，下半年防风险为主。当下的格局下，东部沿海地区城投债收益率较低，优先配置“南宋”板块。建议向大城市的区县级城投要收益，如南京市、武汉市、成都市、长沙市等。 3.信用债风险警示 4.行业新闻追踪

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