首批9只公募REITs的“八问八答”

（以下内容从华西证券《首批9只公募REITs的“八问八答”》研报附件原文摘录）
　　华西固收 问题一：首批公募REITs询价情况如何？ 截至2021年5月21日，已有9只REITs发布了询价公告。根据询价公告，9只待发行REITs中，除博时招商蛇口产业园REITs募集金额（根据询价区间*发行份额计算）/项目估值仅为75%~86%，其余REITs募集金额/项目估值基本围绕90%-120%之间波动。 问题二：首批公募REITs网下发售比例几何？ 根据证监会的发布《公开募集基础设施证券投资基金指引》，公募REITs原始权益人战略配售比例≥20%即符合要求，公众投资者占比上限则为24%。 除盐田港REITs、普洛斯仓储物流REITs和张江光大园REITs原始权益人战略配售比例为20%外，其余REITs原始权益人战略配售占比均明显高于20%；此外9只公募REITs战略配售占比在55%~79%之间，网下发售占比则仅在16%~32%之间，而面向公众发行占比仅为5%~13%。若全部9只REITs均以询价区间下限来计算，尽管9只REITs募集资金金额为近300亿元，但面向非战略配售方（网下+公众）发行的额度仅为86.27亿元。 问题三：首批公募REITs底层资产估值情况如何？ 9只公募REITs中，底层资产估值最高的是广州交投广河高速公路REITs，底层资产估值达96.74亿元。 从评估增值率来看，博时招商蛇口产业园REITs增值率达476%，而富国首创水务REITs评估增值率仅为3.01%。整体来看，园区类资产评估增值率较高，其次为仓储物流、高速类REITs，水务、垃圾发电类REITs评估增值率则相对较低。 问题四：首批公募REITs费率如何？ 从管理费率来看，除招商蛇口产业园REITs管理费用相对固定，为净资产*0.15%+可供分配金额*3.5%外，其余8只REITs管理费用均由固定费用+浮动费用构成，固定费用一般以营业收入、基金净值为计算基数，而浮动费用则直接与基金业绩相关。以招商蛇口产业园REITs为例，假设2021年现金分派率为4.1%，费率为净资产*0.15%+可供分配金额*3.5%=可供分配金额/4.1%*0.15%+3.5%*可供分配金额≈7.15%*可供分配金额或0.3%*净资产。 从托管费用来看，大部分公募REITs托管费用均为基金净值*0.01%。 问题五：首批公募REITs税负几何？ 在REITs运作期间，需要承担房产税、增值税、所得税、附加税、印花税等。从目前来看，我国尚未针对REITs制定专门的税收政策，房产税征收税率一般为租金收入的12%或房价原值*70%*1.2%，增值税税率则一般为6%~17%，项目公司所得税税率为25%。 问题六：首批公募REITs收益几何？ 从公开资料的9只公募REITs来看，不动产类REITs（含仓储类REITs、园区类REITs）2021年现金分派率在4.1%~4.74%之间，明显低于3单特许经营权REITs（6.19%~12.4%）; 借鉴美国REITs市场经验，美国REITs长期回报率在9%左右。根据目前我国REITs的认购对象（战略配售占比高）、底层资产特征（现金流较为稳定）等方面来看，类固收性质预计仍将占据主导地位，收益率方面或不及美国REITs，但在稳定性上则更胜一筹。 问题七：首批公募REITs二级交易及流动性几何？ 根据《公开募集基础设施证券投资基金指引》，原始权益人战略配售部分在整体份额20%之内的，持有期不得少于5年；超过20%的部分持有期不得少于3年；其余战略配售方持有期限亦不得低于12个月。除此之外，网下发售与公众投资者发售部分不设置锁定期，可上市交易，也可以通过回购的方式进行融资，因此具备一定流动性基础，交易价格对于估值的依赖度相对较大。但考虑到一般估值频率仅为半年~一年一次，合意的交易价格区间可能需要逐步形成。参考香港，REITs的换手率一般不足1%。 问题八：首批公募REITs到期如何处置？ 对于特许经营权类REITs，到期后净值趋于零，不涉及到期末资产处置的问题。但对于不动产类REITs，到期后资产处置变现情况同样会影响到投资周期内IRR及项目估值。从已经披露信息的9只REITs来看，非特许经营权类项目除首钢生物质REITs到期后由首钢优先无偿回购外，其余均通过市场化处置方式进行。 风险提示：公募REITs在国内首次发行，上市后或存在估值波动风险。 证券分析师：樊信江 S1120519100006； 发布日期：2021-05-24； 《REITs投资手册（八）：首批9只公募REITs的“八问八答”》 重要提示： 《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施。通过本订阅号发布的观点和信息仅面向华西证券的专业投资机构客户。若您并非华西证券客户中的专业投资机构客户，为控制投资风险，请取消订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。因本订阅号受限于访问权限设置，若给您造成不便，敬请谅解。市场有风险，投资需谨慎。 法律声明： 本订阅号为华西证券研究所设立及运营。本订阅号不是华西证券研究报告的发布平台。本订阅号所载的信息仅面向华西证券的专业投资机构客户，仅供在新媒体背景下研究观点的及时交流。本订阅号所载的信息均摘编自华西证券研究所已经发布的研究报告或者是对已发布报告的后续解读，若因对报告的摘编而产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。 在任何情况下，本订阅号所推送信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。华西证券及华西证券研究所也不对任何人因为使用本订阅号信息所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号及其推送内容的版权归华西证券所有，华西证券对本订阅号及推送内容保留一切法律权利。未经华西证券事先书面许可，任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、转载和引用，否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版、复制、刊登、转载和引用者承担。 点击下方卡片，关注华西证券微服务， 信息订阅/业务咨询/最新活动/在线客服 一手掌握~ ↓↓↓ 华西证券微服务 华西证券官方客户服务公众号，受理您的业务咨询，信息查询，营业部网点查询、软件下载，产品介绍，为您提供7×24小时贴身服务。 53篇原创内容 Official Account

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