浙商研究 || 2024中期策略巡礼(房地产篇)

（以下内容从浙商证券《浙商研究 || 2024中期策略巡礼(房地产篇)》研报附件原文摘录）
　　2023年金麒麟菁英分析师、Choice最佳分析师。2022年Wind金牌分析师。2016-2021年新财富第三和第二团队核心成员。2014-2016年在伦敦从事欧洲房地产收并购。覆盖AH两地房地产开发、物业、中介和REITs研究。各个板块有体系化的研究框架。 01 核心观点 1、 2024年“扭转”，2025年“修复”：2024年政策结果导向，政策目标清晰，料下半年重要政策进入发力阶段。 5月17日“政策组合拳”力度在本轮周期中空前，与先前周期低点力度更强。我们认为过往三年积累了大量观望需求，在对期房的负预期发生扭转后，有望推动房地产基本面修复。供给方面，住建部明确开启保交楼继续+收购新房库存，我们认为该类政策有助于扭转需求对期房的不信任，此外改善供需结构有望企稳房价。总体来看，我们认为2024年政策以结果为导向，企稳市场目标清晰，在市场企稳之前政策端预计将持续发力。 2、局势明确，以局部换总量：短期-市场超跌反弹总量修复，长期-核心都市圈销售量价仍具增长空间。 经过我们测算，房地产销售面积长期虽然中枢下行，但在2026年之前合理需求仍在10亿平左右。短期由于2023年市场超跌可能会带来市场总量的超跌反弹，但房地产长期受需求减少的影响，销售量价中枢仍然下行，我们认为核心都市圈凭借教育、医疗等优势人口聚集响应仍存，长周期下核心都市圈房地产市场销售量价仍具增长空间。 3、去伪存真，关注地产中特估：逆势拿地优势兑现，“强现金流+低估值+高分红”房企长期走强。 逆势拿地优势兑现：从房企ROE的拆分上来看，在行业下行和房企降杠杆的过程中，权益乘数进入下行通道。资产周转率在房企资金紧张的情况下难以提速。能够使得房企维持或提升ROE的方式仅有提升净利润率。经过分析，当前行业下行阶段逆势拿地的房企：1）市占率具备提升潜力；2）毛利率改善带动净利率提升；3）拿地权益比提升，结转效率增加。因此，随着时间推移，房企逆势拿地的优势逐步兑现，ROE及其他经营指标有望逐步改善。 房企估值修复路径：市场下行时，PB估值可反映市场对地产公司清算估值的大致心理价位，当行业基本面走弱，清算价值变低，在当前阶段更为适用。在房企估值修复路径上，我们认为，地产周期产生拐点后，第一阶段估值会先修复悲观预期、第二阶段是资产价格修复，第三阶段是参考周期下行前行业较稳定时的估值（龙头公司有溢价）。以龙头房企【保利发展】为例：2024年6月13日收盘价对应PB估值为0.61x，随着悲观情绪改善，第一阶段估值有望修复至0.8xPB。 02 投资建议 地产政策迎来新一轮放松潮，供需两端多政策协同推动行业信心提升及基本面加速企稳。 1）改善型开发商，未来细分领域长牛，关注：华润置地、中国海外发展、保利发展、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团、绿城中国； 2）新模式下持有运营资产优势显现，率先走出估值切换逻辑，关注：龙湖集团； 3）龙头中介，业绩弹性高，关注：贝壳-W、我爱我家。 03 风险提示 政策出台速度不及预期；销售量价修复不及预期。 04 报告详情 《房地产2024年中期策略：政策结果导向，企业经营近拐点》 特别声明 《证券期货投资者适当性管理办法》已于2017年7月1日起正式实施。通过新媒体形式制作的本订阅号信息仅面向浙商证券客户中的金融机构专业投资者。若您非浙商证券客户中的金融机构专业投资者，为保证服务质量、控制投资风险，请取消关注本订阅号，请勿订阅、接受或使用本订阅号中的任何信息。因本订阅号暂时无法设置访问限制，若给您造成不便，烦请谅解！ 法律声明及风险提示 本公众号（“浙商证券研究所”）是浙商证券股份有限公司（下称“浙商证券”）研究所依法设立、独立运营与维护的官方公众号。本公众号不是浙商证券研究报告的发布平台。本公众号仅是转发浙商证券已发布报告的部分观点，所载观点、判断是基于一系列的假设和前提条件,订阅者只有在了解相关报告中的全部信息基础上，才可能对相关观点形成比较全面的认识。如欲了解完整观点,应参见浙商证券所载完整报告。 订阅本公众号不构成任何合同或承诺的基础，浙商证券不因任何单纯订阅本公众号的行为而将订阅人视为浙商证券的客户。 在任何情况下，本公众号所载信息、意见均不构成对任何人的投资建议，投资者应当对本公众号中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求。对依据或者使用该等信息、意见所造成的一切后果，本公司及/或其关联人员均不承担任何法律责任。 本公众号中所有资料的版权均为浙商证券所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式转发、转载、翻版、复制、刊登、发表、修改、仿制或引用本订阅号中的内容。经授权进行复制、转载的，需注明出处为“浙商证券研究所”，且不得对本订阅号所载内容进行任何有悖原意的引用、删减或修改。 廉洁从业申明 我司及业务合作方在开展证券业务及相关活动中，应恪守国家法律法规和廉洁自律的规定，遵守相关行业准则，遵守社会公德、商业道德、职业道德和行为规范，公平竞争，合规经营，忠实勤勉，诚实守信，不直接或者间接向他人输送不正当利益或者谋取不正当利益。

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