风险暴露后的季节性回暖——对当前板块的讨论

（以下内容从国泰君安《风险暴露后的季节性回暖——对当前板块的讨论》研报附件原文摘录）
　　2023 报告导读 近期由万科的保债事件发酵作为开端，至万科全额偿还美元债作为结束，一次风险暴露结束带来市场信心恢复，并随着进入季节性旺季，销量的环比改善也带动信心修复。 近期行业在经历了1~2月新房销售较大幅度下行之后，市场对房企生存的担忧又有增强，随着万科事件的平稳落地，预期得到极大修复。按照克而瑞数据，前2月房企销售出现较大幅度的下滑，同比下滑幅度普遍在30~50%，导致市场担忧房企现金回笼减少进而引发偿债风险，在万科保债项目引发市场关注之后，市场的担忧又进行了一次升级。但近期，随着万科全额偿还美元债和金融机构对房企的支持再度增强，市场预期得到极大修复。 每年年初的传统旺季，都会成为一次预期改善的催化剂，尤其是在楼市下行期，参考2023年年初的表现，就显得更加明显。由于房地产市场具备周期性，因此，若形成新周期，则很难在短期内再次掉头，这也导致市场对于房地产行业拐点的到来尤为关注。自2021年下半年楼市下行至今已近3年，从传统周期来看，已经超过了下行周期的时间，那么每一次市场的旺季，都成为拐点的可能性，由于趋势形成短期内难以改变，预计本轮也将因为环比改善迎来市场预期的改善期。最近的可参考案例就出现在2023年年初，小阳春的环比改善，带来了市场预期的显著上修。 房地产市场没有系统性金融风险，这将是短期内最大的预期修复。尽管我们反复强调，房地产市场没有系统性金融风险，但市场仍有担忧，例如，仍有投资者担心房价下跌导致居民购房首付被击穿，进而引发断供，我们已在此前测算过，居民的首付比例远高于法定规定的下限如首套房20%，真实首付比例预计超过了60%。又例如，房企债务无法偿还，导致金融机构亏损，我们在2023年12月17日发布的年度策略报告《重组，元年》中提到，境内的债务有大量金融政策支持，基本都能够做展期，难以形成真实坏账。因此，我们认为，当前不应该有房地产市场会发生系统性金融风险的担忧。 当然，房地产开发的压力也存在，主要在于仍然有较大的库存，和库存对应的减值压力，但这是显性化的风险，给予时间和超常规政策，能够得到妥善解决。相比于金融风险，我们认为房地产的真实压力在于较大的库存压力和相应的减值。然而，这是显性化的风险，同时，只要给予时间、或者是超常规政策（如政府回购），能够让此压力释放。因此，这个压力向风险转变的概率是不大的，最终也只会是以压力来体现、而非风险。行业仍有压力、但无风险，把握开发板块因风险暴露带来的阶段性机会，继续寻找释放压力的重组方向。 风险提示：市场需求加速下行。 特别声明 本公众订阅号(北极星NS)为国泰君安证券研究所地产组研究团队依法设立并运营的微信公众订阅号。本团队负责人谢皓宇具备证券投资咨询（分析师）执业资格，资格证书编号为S0880518010002。 本订阅号不是国泰君安证券研究报告发布平台。本订阅号所载内容均来自于国泰君安证券研究所已正式发布的研究报告，如需了解详细的证券研究信息，请具体参见国泰君安证券研究所发布的完整报告。本订阅号推送的信息仅限完整报告发布当日有效，发布日后推送的信息受限于相关因素的更新而不再准确或者失效的，本订阅号不承担更新推送信息或另行通知义务，后续更新信息以国泰君安证券研究所正式发布的研究报告为准。 本订阅号所载内容仅面向国泰君安证券研究服务签约客户。因本资料暂时无法设置访问限制，根据《证券期货投资者适当性管理办法》的要求，若您并非国泰君安证券研究服务签约客户，为控制投资风险，还请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。如有不便，敬请谅解。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。国泰君安证券及本订阅号运营团队不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅为国泰君安证券所有。任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或者引用，如因侵权行为给国泰君安证券研究所造成任何直接或间接的损失，国泰君安证券研究所保留追究一切法律责任的权利。

点此查看微信公众号原文全部内容>>

大部分微信公众号研报本站已有pdf详细完整版：https://www.wkzk.com/report/（可搜索研报标题关键词或机构名称查询原报告）