宋雪涛:判断地产企稳的简单方法

（以下内容从天风证券《宋雪涛:判断地产企稳的简单方法》研报附件原文摘录）
　　文：天风宏观宋雪涛 房地产是经济增长的结果，而非原因。 经济的发展程度和产业的先进水平决定了人的收入，人的收入和人的数量决定了土地的附加值。 尽管金融环境和住房政策有时可能扩大经济和地产之间的关系，但房地产这个风筝的线，始终捏在经济和产业的手中。 地产企稳，也是经济转型完成的标志。 在此之前，地产销售和投资的下滑将对包括固定资产投资、居民和企业收入、地方财税在内的经济各方面带来持续拖累。 观察地产企稳，有两个指标可供参考。 第一个指标是租售比 vs 30年期国债利率。 如果将房地产视为投资品，房租是其内在回报，类似于EPS之于股票。租售比，即房租比房价，反映持有房地产的资产回报率，类似E/P之于股票，即估值的倒数。 我们关注股票估值是否过贵时，经常用股息率（E/P）去比较10年期国债利率。我们衡量房子是否过贵，也可以用租售比去比较30年期国债利率。 房贷的最长期限是30年，如果房子的租售比赶上了30年期国债利率，那说明房子作为资产，其估值水平已经和同期限的安全资产一样低了。就像股票的估值水平足够低，股息会超过债息。 第二个指标是房价 vs 2016年。 从最基本的人口周期来看，2016年是中国新增城镇人口的拐点，也应是房地产自然周期的顶部。 但是2016年前后的棚改货币化和广义财政扩张，加快兑现了未来的新增刚性需求，也催生了房地产的泡沫化倾向。 无论是房价还是房地产销售面积，都在2016年后出现了与人口周期相背离的快速上涨。 所以，2021年年中以来的房价和销售面积的快速下跌，本质上是在消化2016年后形成的房地产泡沫化倾向。 房价回到2016年前的水平，类似股价跌回到泡沫形成前的起点，抛压基本出清，价格和成交量基本企稳。 风险提示 房地产价格下行超预期；房地产调控政策存在不确定性。 团队介绍 宋雪涛 | 宏观首席研究员 中证协培训讲师，保险资管业协会百人。美国北卡州立大学经济学博士，发表有CF40专著、学术论文、央行工作论文等。2018、2019、2020年金牛奖全市场最具价值分析师，2021年金牛奖最佳分析师，2020、2021、2022、2023年Wind金牌分析师、上证报最佳分析师，2019、2020、2021、2023年新浪金麒麟分析师，2020、2021、2022年入围新财富最佳分析师，2023年新财富最佳分析师（第5）。 向静姝 | 研究员 曾任职于英仕曼投资旗下核心量化对冲基金AHL。伦敦商学院硕士。主要负责美国经济、全球央行和美股美债研究。 林 彦 | 研究员 曾任职于弘尚资产（红杉资本在中国的证券资产管理平台）量化投研部门，负责商品期货投资条线。武汉大学金融工程硕士，主要负责大类资产配置和基本面量化研究。 张 伟 | 研究员 对外经济贸易大学金融学硕士，主要负责经济政策和利率研究。 孙永乐 | 研究员 中央财经大学产业经济学硕士，主要负责国内宏观经济和货币流动性研究。 钟 天 | 研究员 芝加哥大学经济学硕士，主要负责全球经济和地缘政治研究。

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