销售类保障房撬动刚性需求——销售类保障房数据点评

（以下内容从国泰君安《销售类保障房撬动刚性需求——销售类保障房数据点评》研报附件原文摘录）
　　报告导读 销售类保障房2022年以来销售韧性较强，预期随着配售型保障的逐步落地，将进一步刺激部分刚性需求释放。 将共有产权房、人才房、配售型保障房等统称为销售类保障房，虽在十四五期间其规模远小于以保租房为主租赁类保障房，但由于其与住宅销售市场相关，值得关注。十四五期间，住房保障体系中的“重头戏”是保租房，全国初步计划建设筹集约900万套，以四大一线城市为例，保租房、公租房分别占保障房筹集套数的77%、6%，合计占比为销售类保障房的5倍。虽然销售类保障房规模相对较小，但随着配售型保障房的快速推进，我们认为其对住宅销售市场的影响越来越值得关注，需要密切追踪。 部分重点一二线城市销售类保障房供给规模较大，供应力度指标最高达到27%。根据克而瑞数据，以绝对规模来看，上海、深圳、南京等城市十四五期间年均规划建设销售类保障房面积均超100万方，其中上海以超400万方的规模位居全国榜首。进一步测算，将“供应力度”指标定义为“年度规划建设销售类保障房面积”与“近三年年均住宅成交面积”的比值，得到上海、深圳、温州的供应力度最大，分别为27%、17%、15%，而大多数城市不足5%。 销售类保障房2022-2023年销售韧性较强，占新房交易的比例较2021年提升6pct至18%，预期随着配售型保障房的落地，能够进一步刺激部分刚性需求释放。根据国家统计局和克而瑞数据，2022年全国住宅销售面积同比下滑27%，典型25城的新房成交总量跌幅约为四成，但是同期销售类保障房稳定性更强，成交量仅下滑4%。进一步，计算销售类保障房占新房交易的比例，得到其占比从2021的12%上升6pct至2022年的18%，并在2023年1-11月继续维持稳定，再次证明了其销售的韧性。具体到各个城市来看，2023年福州、温州、徐州等地销售类保障房占比高于或约为40%，以动迁安置房为主，而北京、长沙、广州等地不足5%。展望未来，截至目前，在十四五规划之外，多个省市已经公布2024年配售型保障房建设规模，除了广州和深圳规模超1万套外，包括杭州、宁波、南京、昆明等在内二线城市的规模普遍在2000-6000套之间，预期随着项目的逐步落地，将对住房市场的成交结构带来一定的重塑。 继续重视重组类标的和小盘价值。2024年的机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司，关注港股通变化，并继续推荐园区公司。 风险提示：市场需求加速下行。 由于合规最新要求，公众号仅展示报告摘要部分。欲获取报告全文，请点击链接登录国泰君安道合小程序《销售类保障房撬动刚性需求——销售类保障房数据点评》，或联系对口销售或相关分析师。 特别声明 本公众订阅号(北极星NS)为国泰君安证券研究所地产组研究团队依法设立并运营的微信公众订阅号。本团队负责人谢皓宇具备证券投资咨询（分析师）执业资格，资格证书编号为S0880518010002。 本订阅号不是国泰君安证券研究报告发布平台。本订阅号所载内容均来自于国泰君安证券研究所已正式发布的研究报告，如需了解详细的证券研究信息，请具体参见国泰君安证券研究所发布的完整报告。本订阅号推送的信息仅限完整报告发布当日有效，发布日后推送的信息受限于相关因素的更新而不再准确或者失效的，本订阅号不承担更新推送信息或另行通知义务，后续更新信息以国泰君安证券研究所正式发布的研究报告为准。 本订阅号所载内容仅面向国泰君安证券研究服务签约客户。因本资料暂时无法设置访问限制，根据《证券期货投资者适当性管理办法》的要求，若您并非国泰君安证券研究服务签约客户，为控制投资风险，还请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。如有不便，敬请谅解。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。国泰君安证券及本订阅号运营团队不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅为国泰君安证券所有。任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或者引用，如因侵权行为给国泰君安证券研究所造成任何直接或间接的损失，国泰君安证券研究所保留追究一切法律责任的权利。

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