地产涌现小盘价值——对当前板块的讨论

（以下内容从国泰君安《地产涌现小盘价值——对当前板块的讨论》研报附件原文摘录）
　　2023 报告导读 近期板块回调幅度较大，尤其以小市值房企为主，由于部分小市值房企处于低杠杆状态，我们认为已经进入到了小盘价值区间，值得重点关注。 近期市场回调幅度较大，主要受市场整体影响，导致市值较小的房企出现了较大回调。2024年以来，以中证2000为代表，整体下跌幅度达到了27%，整体指数的回调，使得部分小市值房企也跟随出现明显下行，考虑节前最后一天的大幅度反弹，大量房企的下跌幅度也依然超过了30%，幅度较大。 目前行业的发展呈现出大盘成长和小盘价值两个风格，而非大盘价值和小盘成长。过往地产行业是大盘股体现出价值，小盘股体现出成长，区分的关键因素就在于杠杆率。行业的发展离不开杠杆，必须通过持续的融资来支持持续的扩张，因此，相对更为激进的小房企更体现出成长性，也就使得行业更多的呈现为大盘价值、和小盘成长。然而，由于中小房企的融资能力下降，且在未来的发展中，融资能力竞争性较央国企更差，使得能够通过杠杆体现成长性的切换为了大盘股，小盘股由于其过去几年去杠杆，进而成为价值股序列。 低杠杆的小盘股，已经体现出价值投资的机会，因其较为实在的持有型资产和低杠杆率。当前部分小盘股在过去几年没有扩张，且在不停的偿还债务，杠杆率持续的下降，同时，考虑到地产行业的特性，过往的土地或多或少会配备一定的自持物业，使其有一定的实物资产。因此，这类小盘股，若同时具备实在的持有型资产和低杠杆率，那么已经具备价值投资的机会。 挖掘小盘价值，用PB的视角。对于A股房企，当前部分小盘股估值低于行业中枢，从持有型物业和杠杆率角度来看，PB较PE更重要，按照申万行业分类，地产板块PB为0.63，部分小盘股如冠城大通仅为0.35，北辰实业为0.45，等等。我们认为，部分小盘股受到近期板块影响，已经体现出一定的价值，即便不考虑未来的成长，当前在手项目在估值上也体现出一定的安全性。 A股关注小盘价值，港股关注重组。我们建议投资者开始挖掘小盘价值，并继续关注重组机会。 风险提示：市场需求加速下行。 特别声明 本公众订阅号(北极星NS)为国泰君安证券研究所地产组研究团队依法设立并运营的微信公众订阅号。本团队负责人谢皓宇具备证券投资咨询（分析师）执业资格，资格证书编号为S0880518010002。 本订阅号不是国泰君安证券研究报告发布平台。本订阅号所载内容均来自于国泰君安证券研究所已正式发布的研究报告，如需了解详细的证券研究信息，请具体参见国泰君安证券研究所发布的完整报告。本订阅号推送的信息仅限完整报告发布当日有效，发布日后推送的信息受限于相关因素的更新而不再准确或者失效的，本订阅号不承担更新推送信息或另行通知义务，后续更新信息以国泰君安证券研究所正式发布的研究报告为准。 本订阅号所载内容仅面向国泰君安证券研究服务签约客户。因本资料暂时无法设置访问限制，根据《证券期货投资者适当性管理办法》的要求，若您并非国泰君安证券研究服务签约客户，为控制投资风险，还请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。如有不便，敬请谅解。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。国泰君安证券及本订阅号运营团队不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅为国泰君安证券所有。任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或者引用，如因侵权行为给国泰君安证券研究所造成任何直接或间接的损失，国泰君安证券研究所保留追究一切法律责任的权利。

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