苏州 | 锚定“智造之城”——城市政策跟踪系列(一)

（以下内容从国泰君安《苏州 | 锚定“智造之城”——城市政策跟踪系列(一)》研报附件原文摘录）
　　2023 报告导读 苏州是制造业大市，规模以上工业企业总产值超4万亿元，本次全面取消限购，预期将促进投资性需求的释放，以城市发展拉动地产行业修复。 央视网报道，苏州全面取消限购，进一步放松对120平以下的限购政策，仅保留新房限售政策。本次政策放松进一步取消对120平以下的限购，即苏州已经全面取消限购政策。目前苏州首套首付比例为20%，贷款利率为LPR-20BP，二套首付比例为30%，贷款利率为LPR+30BP，且执行“认房不认贷”，但苏州六区依旧保留新房两年内限售的政策。 2023年苏州二手房承接刚需，新房聚焦改善，二手房销售套数占比创新高，达60%。根绝克而瑞和房管局数据，2023年新房成交4.4万套，同比下滑41%，市区商品住宅套均面积为132平方米，套均总价上涨13%至368万元，尤其是总价500万以上的高端改善住宅销量和均价均同比上涨；二手房成交6.5万套，同比上涨28%，套均面积为106平方米， 其中1-11月110平方米以下的成交套数占比达到60%，套均总价低于300万元。另外，根据克而瑞对苏州市区土拍情况的汇总，2023年出让规模较上年减少0.5万方，且地块以“小而精”为主，成交楼面价上涨11%至16552元/平方米，溢价率上升1.8pct至4.6%，其中以苏高新、建发、华润、保利为代表的央国企是拿地主力。 苏州是工业底盘雄厚的制造业大市，以电子信息、装备制造、生物医药、先进材料为四大主导产业。苏州2022年工业增加值占地区生产总值的44%，是全国制造业占比最高的城市之一，目前有规模以上工业企业近1.4万家，2023年的总产值达到4.4万亿元，其中四大主导产业中的装备制造和电子信息产业均超万亿，而先进材料入选首批省级战略性新兴产业融合集群试点示范，电子氟材料、多肽类生物药入选国家级中小企业特色产业集群。除了传统优势产业外，苏州也正在着力培育壮大战略性新兴产业，例如前沿新材料、氢能等。 释放投资性需求，以城市发展带动地产行业修复。在本次限购放开前，苏州“120平以下限购3套、120平以上不限购”的政策对于刚性和改善性住房需求来说，已经做到基本没有限制，因此我们认为本次进一步限购放开剑指投资性需求，与其说是投资房地产不如说是投资城市潜力。考虑到临近春节且目前处于销售淡季，预期到春节后政策的效果才能充分发挥。建议继续关注优质重组房企，全年机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司。 风险提示：市场需求加速下行。 特别声明 本公众订阅号(北极星NS)为国泰君安证券研究所地产组研究团队依法设立并运营的微信公众订阅号。本团队负责人谢皓宇具备证券投资咨询（分析师）执业资格，资格证书编号为S0880518010002。 本订阅号不是国泰君安证券研究报告发布平台。本订阅号所载内容均来自于国泰君安证券研究所已正式发布的研究报告，如需了解详细的证券研究信息，请具体参见国泰君安证券研究所发布的完整报告。本订阅号推送的信息仅限完整报告发布当日有效，发布日后推送的信息受限于相关因素的更新而不再准确或者失效的，本订阅号不承担更新推送信息或另行通知义务，后续更新信息以国泰君安证券研究所正式发布的研究报告为准。 本订阅号所载内容仅面向国泰君安证券研究服务签约客户。因本资料暂时无法设置访问限制，根据《证券期货投资者适当性管理办法》的要求，若您并非国泰君安证券研究服务签约客户，为控制投资风险，还请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。如有不便，敬请谅解。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。国泰君安证券及本订阅号运营团队不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅为国泰君安证券所有。任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或者引用，如因侵权行为给国泰君安证券研究所造成任何直接或间接的损失，国泰君安证券研究所保留追究一切法律责任的权利。

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