盘活存量,加快重组——关于经营性物业贷款的点评

（以下内容从国泰君安《盘活存量,加快重组——关于经营性物业贷款的点评》研报附件原文摘录）
　　2023 报告导读 当前持有型物业流动受到限制，变现有一定困难，经营性物业贷款比例提升到70%，有利于房企盘活存量，尤其是有经营性物业的出险房企。 央行和金融监管总局联合发布文件，主要针对经营性物业贷款给与支持，抵押率和期限基本等同于CMBS，可偿还部分公开债较此前融资方式有明显改善。此次文件，主要内容包括：1）经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70％；2）经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，贷款额度和期限接近CMBS；3）经营性物业贷款第一还款来源应为承贷物业本身的经营收入；4）可用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。从内容上来看，具备吸引力的在于可以用于偿还部分公开债。 对于有优质持有型物业、但母公司经营有一定压力的房企来说，本次文件有助于存量盘活，不需要通过变现。当前持有型物业变现难度较大，即便想通过变现来偿债，也会遇到较大阻碍。同时，通过抵押持有型物业换取资金，在抵押率上大多也不超过50%。因此，本次文件将贷款额度上限提高到70%，能够增加房企的可贷资金，而该资金一定情况下可以偿还部分公开债，对有优质物业、但经营有一定压力的房企有重大经营上的改善。 从操作性上来看，由于贷款规模是参考持有型物业的租金，且上限不超过70%，相比于此前政策有明显提高的可操作性，预计能够有效的执行。相比于纯信用贷款，抵押贷款对目前低风险偏好的金融机构来说更友好，尤其是以租金作为参考标准，且约定租金优先用于偿还贷款，且进行专项账户管理，那么，银行的贷款意愿将大幅度增强。相比于此前政策在落地上遇到的困难，此次文件的可操作性明显提高。 边际改善最大的依然为出险房企，尤其是对正处于重组谈判中的房企，建议继续关注优质重组房企。 风险提示：市场需求加速下行。 特别声明 本公众订阅号(北极星NS)为国泰君安证券研究所地产组研究团队依法设立并运营的微信公众订阅号。本团队负责人谢皓宇具备证券投资咨询（分析师）执业资格，资格证书编号为S0880518010002。 本订阅号不是国泰君安证券研究报告发布平台。本订阅号所载内容均来自于国泰君安证券研究所已正式发布的研究报告，如需了解详细的证券研究信息，请具体参见国泰君安证券研究所发布的完整报告。本订阅号推送的信息仅限完整报告发布当日有效，发布日后推送的信息受限于相关因素的更新而不再准确或者失效的，本订阅号不承担更新推送信息或另行通知义务，后续更新信息以国泰君安证券研究所正式发布的研究报告为准。 本订阅号所载内容仅面向国泰君安证券研究服务签约客户。因本资料暂时无法设置访问限制，根据《证券期货投资者适当性管理办法》的要求，若您并非国泰君安证券研究服务签约客户，为控制投资风险，还请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。如有不便，敬请谅解。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。国泰君安证券及本订阅号运营团队不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅为国泰君安证券所有。任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或者引用，如因侵权行为给国泰君安证券研究所造成任何直接或间接的损失，国泰君安证券研究所保留追究一切法律责任的权利。

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