发力配售型保障房——实物量跟踪系列(一)

（以下内容从国泰君安《发力配售型保障房——实物量跟踪系列(一)》研报附件原文摘录）
　　报告导读 自2023年12月起，配售型保障房相关政策与规划密集推出，进度快且规模可观，持续看好其对实物量的支撑；城中村改造整体推进较慢，仅一线城市相对领先。 2024年是实物量大年，将重点关注各个核心城市保障性住房和城中村改造的推进情况。正如我们在2023年12月15日发布的《发力实物量——11月观察》的报告中指出，我们预计2024年地产新模式整体仍然以强化实物量、弱化金融属性为方向，而实物量的主要增量来自于保障房和城中村改造。从目前政策及规划的出台模式来看，各地在中央大框架下有自由发挥的空间，即可因城施策，因此需要以城市为对象进行持续的跟踪。 保障性住房相关规划密集释出，以配售型保障房为主，进度快且规模可观，将对住房市场带来一定程度的重塑。2023年12月住建部对新一轮保障性住房规划进行明确后，多省市公开2024年或首批配售型保障房的建设目标，其中广州、深圳、福州和浙江已公布的新建套数均超1万套，以广州2024年投入1万套的规模来计算，占2023年住宅成交套数的14%，占历史年成交套数峰值的8%，整体投放规模可观。目前，福州首个新型配售型保障房项目——福州滨海双龙新居项目已公布其项目细节，包括：（1）保障房在地理位置和配套上与商品房无明显差异，但是户型相对更小，价格也更实惠；（2）保障房建设的资金由国开行贷款和企业自筹组成；（3）承建企业为地方国企；（4）与银行签署个人住房贷款合作协议。我们认为福州项目的以上四个特征存在一定的典型性，预期为配售型保障房主要的开发模式之一。 城中村改造项目落地进程相对较慢，其中具备城中村改造基础的一线城市相对领先，其他核心城市整体尚处于潜在项目摸排、典型项目树立、相关制度建设等前期阶段。与保障房相比，城中村改造整体进度相对滞后主要有两方面原因：（1）改造开工前需要大量的协商时间；（2）部分核心城市过去缺乏相关的经验储备。各城市间除了推进进度存在差异之外，改造强度（拆除新建的比例）的差别也较大，例如南宁70%的项目均为拆除新建类项目，而合肥的104个城中村项目要在3年内完工，预期整治提升的比例更高。 重组仍然是全年主旋律。2024年的机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司。 风险提示：保障性住房和城中村改造的进度和规模不及预期。 由于合规最新要求，公众号仅展示报告摘要部分。欲获取报告全文，请点击链接登录道合APP《发力配售型保障房——实物量跟踪系列（一）》，或联系对口销售或相关分析师。 特别声明 本公众订阅号(北极星NS)为国泰君安证券研究所地产组研究团队依法设立并运营的微信公众订阅号。本团队负责人谢皓宇具备证券投资咨询（分析师）执业资格，资格证书编号为S0880518010002。 本订阅号不是国泰君安证券研究报告发布平台。本订阅号所载内容均来自于国泰君安证券研究所已正式发布的研究报告，如需了解详细的证券研究信息，请具体参见国泰君安证券研究所发布的完整报告。本订阅号推送的信息仅限完整报告发布当日有效，发布日后推送的信息受限于相关因素的更新而不再准确或者失效的，本订阅号不承担更新推送信息或另行通知义务，后续更新信息以国泰君安证券研究所正式发布的研究报告为准。 本订阅号所载内容仅面向国泰君安证券研究服务签约客户。因本资料暂时无法设置访问限制，根据《证券期货投资者适当性管理办法》的要求，若您并非国泰君安证券研究服务签约客户，为控制投资风险，还请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。如有不便，敬请谅解。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。国泰君安证券及本订阅号运营团队不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅为国泰君安证券所有。任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或者引用，如因侵权行为给国泰君安证券研究所造成任何直接或间接的损失，国泰君安证券研究所保留追究一切法律责任的权利。

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