保障房 | 开启新时代的保障房周期——对新一轮保障性住房规划建设的点评

（以下内容从国泰君安《保障房 | 开启新时代的保障房周期——对新一轮保障性住房规划建设的点评》研报附件原文摘录）
　　2023 报告导读 住建部披露了保障房进度，除将配售型保障房纳入体系外，还将保障对象、建设方式、管理要求等明确下来，预期后续保障房相关的制度建设和施工节奏将加速推进。 住建部披露了保障房进度，就保障对象、建设方式、管理要求等进行说明，我们认为，接下来保障房将会快速推进，包括制度建设和施工节奏。在过去的住房体系中，由于保障房建设相对滞后，从而导致保障房和商品房的“双轮驱动”存在一长一短的情况。新一轮保障房规划建设对原有的保障房体系进行了革新：除了将原有的公租房和保租房作为配租型保障房外，还进一步引入了配售型保障房，即一种按保本微利原则配售的住房。随着国开行在福州落地全国首笔配售型保障房贷款，新一轮保障房规划建设正式启动。 新一轮保障房建设将重点保障工薪收入群体和城市需要引进的群体。新一轮保障房建设需要重点保护好两类群体，分别是“住房有困难且收入不高的工薪收入群体”以及“城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等”。从配售方式上看，以家庭为单位，且保障对象仅可购买一套。配售型保障房作为住房新路子，具体的申购条件还有待地方政府进一步明确，遵循的基本标准是根据申请人的家庭收入、住房、财产等因素按顺序配售。 配售型保障房在规模上遵循“以需定建”的准则，并通过封闭管理的形式强调突出住房的保障属性。住建部发言人在就保障性住房规模的问题中强调要坚持“以需定建”，需要根据各城的实际情况，合理确定供给规模。同时，考虑到部分城市个别区域已经出现供给过剩，为了避免闲置浪费，也可充分利用依法收回的已批未建土地、司法处置的住房和土地等，建设筹集配售型保障房，而非全部采取新建的模式。另外，配售型保障房将实施严格的封闭管理，禁止违规将新建的配售型保障房变更为商品房流入市场，目的在于将保障房和市场化住房进行区分划断，最大限度保证保障房的供给。 持续关注各地项目的落地情况，以及保障房建设的推进对地产行业总量数据的影响。根据住建部披露，目前大部分城市已报送了保障房2024年的建设计划和项目，并且上海、济南、青岛、福州、长沙等不少城市已经开工了一批项目。结合11月超预期的新开工数据，由于商品房市场未出现明显好转，因此我们判断新开工的回升或主要受到保障房项目推动，预期2024年随着保障房建设推进，将与商品房形成部分对冲，带来相关指标的回升。 风险提示：走过去土地金融模式，市场需求加速下行。 特别声明 本公众订阅号(北极星NS)为国泰君安证券研究所地产组研究团队依法设立并运营的微信公众订阅号。本团队负责人谢皓宇具备证券投资咨询（分析师）执业资格，资格证书编号为S0880518010002。 本订阅号不是国泰君安证券研究报告发布平台。本订阅号所载内容均来自于国泰君安证券研究所已正式发布的研究报告，如需了解详细的证券研究信息，请具体参见国泰君安证券研究所发布的完整报告。本订阅号推送的信息仅限完整报告发布当日有效，发布日后推送的信息受限于相关因素的更新而不再准确或者失效的，本订阅号不承担更新推送信息或另行通知义务，后续更新信息以国泰君安证券研究所正式发布的研究报告为准。 本订阅号所载内容仅面向国泰君安证券研究服务签约客户。因本资料暂时无法设置访问限制，根据《证券期货投资者适当性管理办法》的要求，若您并非国泰君安证券研究服务签约客户，为控制投资风险，还请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。如有不便，敬请谅解。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。国泰君安证券及本订阅号运营团队不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅为国泰君安证券所有。任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或者引用，如因侵权行为给国泰君安证券研究所造成任何直接或间接的损失，国泰君安证券研究所保留追究一切法律责任的权利。

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