11月观察 | 发力实物量

（以下内容从国泰君安《11月观察 | 发力实物量》研报附件原文摘录）
　　2023 报告导读 11月数据表现有所改善，实物量表现强于信用表现，市场整体延续“以价换量”。 11月数据表现有所改善，降幅较10月继续收窄，实物量表现强于信用表现，新开工单月转正。地产投资同比下降10.6%，降幅收窄0.7pct，与实物量相关的指标新开面积同比增速从上月的-21.1%转正为4.9%，是继21年之后的首次转正。此外，竣工面积同比增速为12.2%，较上月放缓1.1pct。整体来看，实物量投资保持较好增长，地产投资的下滑主要由拿地下降拖累。由于实物量和经济增长挂钩、拿地和金融信用挂钩，因此，地产行业仍然呈现的是对经济拉动强、对金融拉动弱局面，表明当前仍处于房住不炒的改革过程中。我们预计，后续将保持强化实物量、弱化信用的格局。 政策出台后，市场整体延续“以价换量”。各地政策出台后，各地市场新房和二手房均有不同程度的回升。虽然统计局11月销售面积降幅同比收窄3.2pct,销售金额几乎较上月持平，但是11月销售价格环比总体延续降势，其中一线城市商品住宅和二手房销售价格分别环比下降0.3%、1.4%；二线城市商品住宅和二手房销售价格分别环比下降0.3%、0.7%。其中11月二线城市无论新房还是二手房降幅还在环比走阔。 一线城市政策持续宽松主要作用于二手房市场，二手交易盘活能带动新房市场。继广州9月20日部分区域放开限购后，深圳于11月23日调整“普通住房认定标准”和“二套首付比例下降”政策后，北京和上海也于12月14日同一天跟进，只是相比上海和深圳，北京政策更加温和。相比于全国，一线城市最大的行政管制主要在于限购和非普住宅认定标准。目前对限购来说，主城区都没有做政策调整，当前政策主要是非普住宅认定标准。非普住宅在交易上主要影响税费和首付比例，因此，调整非普住宅认定将会带来二手房的活跃，由此也能带动新房市场。 2024年地产新模式，将对冲一部分商品房的需求下行，整体仍然以强化实物量、弱化金融属性为方向。中央经济工作会议提高了新模式的地位，提出完善相关基础性制度，预计2024年保障房、城中村相关基础性制度都将拉开大幕，并且将有效对冲2024年的商品房需求下行。我们认为，行业改革已经进入深水区，新模式将带来行业新的发展机遇。新增关注资产端仍然健康的企业，预计随着市场的调整、债务的化解，将迎来困境反转的机会，预计会在2024年逐步体现。 风险提示：重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 特别声明 本公众订阅号(北极星NS)为国泰君安证券研究所地产组研究团队依法设立并运营的微信公众订阅号。本团队负责人谢皓宇具备证券投资咨询（分析师）执业资格，资格证书编号为S0880518010002。 本订阅号不是国泰君安证券研究报告发布平台。本订阅号所载内容均来自于国泰君安证券研究所已正式发布的研究报告，如需了解详细的证券研究信息，请具体参见国泰君安证券研究所发布的完整报告。本订阅号推送的信息仅限完整报告发布当日有效，发布日后推送的信息受限于相关因素的更新而不再准确或者失效的，本订阅号不承担更新推送信息或另行通知义务，后续更新信息以国泰君安证券研究所正式发布的研究报告为准。 本订阅号所载内容仅面向国泰君安证券研究服务签约客户。因本资料暂时无法设置访问限制，根据《证券期货投资者适当性管理办法》的要求，若您并非国泰君安证券研究服务签约客户，为控制投资风险，还请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。如有不便，敬请谅解。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。国泰君安证券及本订阅号运营团队不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅为国泰君安证券所有。任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或者引用，如因侵权行为给国泰君安证券研究所造成任何直接或间接的损失，国泰君安证券研究所保留追究一切法律责任的权利。

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