上海 | 发力需求,产业政策接续——对进一步放松的点评

（以下内容从国泰君安《上海 | 发力需求,产业政策接续——对进一步放松的点评》研报附件原文摘录）
　　2023 报告导读 同一天内，上海紧跟北京放宽非普住宅认定标准，相比于北京，更加宽松，仅保留了面积的约束，去除了总价和单价的约束，力度明显更大，尤其是对市中心老旧小区。 上海住建委发布公告，对非普住宅认定标准进行调整，仅保留对面积的约束。按照上海新政，普通住宅的条件为：1）五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；2）单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米），以上两个条件需要同时满足。政策取消了对价格的约束，无论是总价还是单价，相比于北京，条件更为宽松。 四个一线城市，除了部分区域限购以外，政策基本再次回到同一起跑线，相比于全国版本，政策约束主要集中于限购和利率水平。在北京和上海放松政策之后，一线城市的政策基本保持一致，后续在行政政策上，调整空间主要是限购（北京非普住宅认定仍然还有单价约束），其他和全国版政策趋于一致。在信用政策方面，主要差异在于利率，目前二三线城市首套房贷款利率大多集中于3.7~3.9%，全国平均贷款利率也不足4.2%，因此还有一定的下调空间。相比于市场观点，我们仍然并不认为首付比例是强约束，因为目前平均首付比例仍然足够高，也即居民购房不会用足杠杆，因此单纯的首付比例调整并不会换来更多的需求释放，那么，未来的政策空间主要集中于限购政策和贷款利率水平。 由于产业结构更加贴近新兴产业，导致上海市场楼市波动更大，强有力的政策仍然需要进一步出台。相比于其他城市，以制造业为首的产业更加集中于上海，更加与全球经济接轨，也就导致上海楼市的波动较其他城市更大。以目前上海楼市情况来看，强有力的政策仍然需要进一步出台，更好的稳定楼市。 地产自身政策的宽松，进入后半程，后续仍然以需求修复作为做大观察变量，因此，相比于地产自身政策，宏观经济政策的重要性在提升。以政策放松的空间来看，最为重磅的是限购政策，除此以外，较为严格的行政管制均有一定程度的放松。在考虑继续维持限购的基础上，需求的增量来自于经济政策、而非地产政策，这在行业处于发展新模式的阶段下，显得更为重要。2024年的机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司。 风险提示：走过去土地金融模式，市场需求加速下行。 特别声明 本公众订阅号(北极星NS)为国泰君安证券研究所地产组研究团队依法设立并运营的微信公众订阅号。本团队负责人谢皓宇具备证券投资咨询（分析师）执业资格，资格证书编号为S0880518010002。 本订阅号不是国泰君安证券研究报告发布平台。本订阅号所载内容均来自于国泰君安证券研究所已正式发布的研究报告，如需了解详细的证券研究信息，请具体参见国泰君安证券研究所发布的完整报告。本订阅号推送的信息仅限完整报告发布当日有效，发布日后推送的信息受限于相关因素的更新而不再准确或者失效的，本订阅号不承担更新推送信息或另行通知义务，后续更新信息以国泰君安证券研究所正式发布的研究报告为准。 本订阅号所载内容仅面向国泰君安证券研究服务签约客户。因本资料暂时无法设置访问限制，根据《证券期货投资者适当性管理办法》的要求，若您并非国泰君安证券研究服务签约客户，为控制投资风险，还请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。如有不便，敬请谅解。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。国泰君安证券及本订阅号运营团队不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅为国泰君安证券所有。任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或者引用，如因侵权行为给国泰君安证券研究所造成任何直接或间接的损失，国泰君安证券研究所保留追究一切法律责任的权利。

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