北京 | 温和的支持——对进一步放松的点评

（以下内容从国泰君安《北京 | 温和的支持——对进一步放松的点评》研报附件原文摘录）
　　2023 报告导读 北京放松行政管制，涉及范围较广，较大的变化来自于对非普住宅的认定标准，有利于二手房市场的进一步活跃。 北京再次放松行政管制，力度较大的变化为非普住宅的认定标准。本次北京政策放松，主要集中：1）非普住宅认定标准变化，容积率在1.0以上、面积144平以下、五环内成交价8.5万元/平以下、五至六环成交价6.5万元/平、六环外成交价4.5万元/平以下，均认定为普通住宅；2）首套房首付比例下调至30%（此前为40%），二套首付比例为城六区50%和非城六区40%（此前区分普通住宅60%和非普80%）；3）贷款期限从25年延长至30年；4）贷款利率首套房为LPR5Y+10bp（非城六区不加点），二套为LPR5Y+60bp（非城六区为加55bp）。 政策思路跟进其他城市，政策力度适中，主要作用于二手房。和其他城市类似，北京政策着眼于放松行政管制，相比于全国，一线城市最大的行政管制主要在于限购和非普住宅认定标准，其他政策相对贴近。目前，对限购来说，主城区都没有做政策调整，当前政策主要是非普住宅认定标准。非普住宅在交易上主要影响税费和首付比例，而其对新房没有影响，因此，调整非普住宅认定将会带来二手房的活跃，尤其是对于一些中低总价/单价的房屋。 今年以来，北京楼市整体呈现新房和二手房互补的状况。以新房和二手房的活跃度来看，北京楼市年初以来呈现出两段行情：1）一季度，新房和二手房表现都较好，且互相促进，方向一致，二季度则都有所下行，也是同向关系；2）三季度以来，在政策放松下，新房表现较二手房更好，且有一定的分流。我们认为，三季度以来的互补关系，主要就是非普住宅认定带来的二手房相对劣势，尤其是在认房认贷标准调整之后，新房的税费更低、首付比例更低，预计当前政策能够给二手房市场带来更大的活力。 本次放松相比于上海政策，显得更加温和，为未来的储备政策留足空间。相比于上海新政对非普住宅认定的调整，北京设置了单价限制，因此北京的政策更加温和。我们认为，参考全国的统一政策，后续的政策空间仍然包括进一步放松限购、进一步降低首付比例和贷款利率，让楼市表现更加平稳。2024年的机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司，并继续推荐园区公司，龙头房企。 风险提示：走过去土地金融模式，市场需求加速下行。 特别声明 本公众订阅号(北极星NS)为国泰君安证券研究所地产组研究团队依法设立并运营的微信公众订阅号。本团队负责人谢皓宇具备证券投资咨询（分析师）执业资格，资格证书编号为S0880518010002。 本订阅号不是国泰君安证券研究报告发布平台。本订阅号所载内容均来自于国泰君安证券研究所已正式发布的研究报告，如需了解详细的证券研究信息，请具体参见国泰君安证券研究所发布的完整报告。本订阅号推送的信息仅限完整报告发布当日有效，发布日后推送的信息受限于相关因素的更新而不再准确或者失效的，本订阅号不承担更新推送信息或另行通知义务，后续更新信息以国泰君安证券研究所正式发布的研究报告为准。 本订阅号所载内容仅面向国泰君安证券研究服务签约客户。因本资料暂时无法设置访问限制，根据《证券期货投资者适当性管理办法》的要求，若您并非国泰君安证券研究服务签约客户，为控制投资风险，还请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。如有不便，敬请谅解。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。国泰君安证券及本订阅号运营团队不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅为国泰君安证券所有。任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或者引用，如因侵权行为给国泰君安证券研究所造成任何直接或间接的损失，国泰君安证券研究所保留追究一切法律责任的权利。

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