论道(十九)| 创新金融,发力城改——地产论道之城中村改造日本篇

（以下内容从国泰君安《论道(十九)| 创新金融,发力城改——地产论道之城中村改造日本篇》研报附件原文摘录）
　　城中村改造定位为助推构建房地产发展新模式的“三大工程”之一，战略高度空前。2023年4月中央政治局会议首提“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”，将城中村改造从城市更新体系中单列进行部署，可见其战略定位之高。此后城中村改造在中央及各部门的重要会议中频频被提及，地方政府对此积极反应，城中村改造步入快车道。在政策推动下，市场对城中村改造给予厚望，期待其在消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境、扩大内需、优化房地产结构等方面带来显著效果。 尽管城中村改造定调积极，但市场对于如何应对城中村改造中的痛点仍存担忧。城中村改造的痛点首要在于“拆不动”，城中村具有人口密度高、权责关系复杂、业态多元等特点，在过去的城中村改造项目中存在大量因补偿安置谈不妥导致项目长期无实质性进展的情况；其次城中村改造项目周期较长，期间资金、规划、安置等任何环节出现纰漏均可能导致项目进程延缓甚至终止；最后城中村改造资金体量大，理想的情况是通过政府、银行业金融机构、社会资金等多方共同筹措资金，但在实践过程中资金不足为常见情况。 以成功穿越房地产泡沫周期的日本六本木城市更新项目为线索，我们试图借助日本经验破解上述我国城中村改造中的潜在堵点。日本为城市更新的先行者，六本木项目为城市更新的典型案例，具备“穿越泡沫周期、民企主导、位于大都市东京、街区拆除重建以及人员结构复杂”五大特点，与城中村改造的市场背景、改造方向以及区域特征高度对应，是城中村改造的优质参考标的。通过对项目的深入剖析，我们总结出五大解决方案：（1）对区域进行统筹规划，以容积率弹性调控促进土地高效利用，与此同时创造增量空间以实现财务平衡；（2）设计权利变换计划作为标准化的补偿安置方案，对权利变换对象、权利评估方法、权利置换种类等进行明文规定；（3）在建设期针对权利的人需求提供人性化的安置服务，提高安置的质量；（4）区域改造完毕后通过开发商深度运营管理实现区域价值最大化；（5）关注财务模型，确保项目收支平衡且各阶段现金流充裕。 目前城中村改造处于前期规划阶段，后续究竟以何种方式落地有待政策明确，目前已落地的城市更新项目可作为参考。考虑到目前我国各地城中村改造进行均处于前期阶段，后续需继续关注我国城中村改造相关的制度体系、政策配套、规划设计等的落地以及典型项目的开展。同时，我们认为可以充分借鉴已落地城市更新项目的成功经验，为具备同类特征的城中村改造项目的开展提供参考，例如我们在11月21日发布的《城中村改造的序章（二）》报告中以回迁类棚改项目作为以回迁为主要安置策略的城中村改造项目的参考案例。 风险提示：城中村改造对周边商品房市场带来冲击 以上内容节选自国泰君安证券已经发布的研究报告《创新金融，发力城改——地产论道之城中村改造日本篇（十九）》，具体内容请详见完整版报告。 由于合规最新要求，公众号仅展示报告摘要部分。欲获取报告全文，请点击链接登录道合APP创新金融，发力城改——地产论道之城中村改造日本篇（十九），或联系对口销售或相关分析师。 特别声明 本公众订阅号(北极星NS)为国泰君安证券研究所地产组研究团队依法设立并运营的微信公众订阅号。本团队负责人谢皓宇具备证券投资咨询（分析师）执业资格，资格证书编号为S0880518010002。 本订阅号不是国泰君安证券研究报告发布平台。本订阅号所载内容均来自于国泰君安证券研究所已正式发布的研究报告，如需了解详细的证券研究信息，请具体参见国泰君安证券研究所发布的完整报告。本订阅号推送的信息仅限完整报告发布当日有效，发布日后推送的信息受限于相关因素的更新而不再准确或者失效的，本订阅号不承担更新推送信息或另行通知义务，后续更新信息以国泰君安证券研究所正式发布的研究报告为准。 本订阅号所载内容仅面向国泰君安证券研究服务签约客户。因本资料暂时无法设置访问限制，根据《证券期货投资者适当性管理办法》的要求，若您并非国泰君安证券研究服务签约客户，为控制投资风险，还请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。如有不便，敬请谅解。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。国泰君安证券及本订阅号运营团队不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅为国泰君安证券所有。任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或者引用，如因侵权行为给国泰君安证券研究所造成任何直接或间接的损失，国泰君安证券研究所保留追究一切法律责任的权利。

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