房地产新模式|如何理解“以人定房”?
（以下内容从国金证券《房地产新模式|如何理解“以人定房”?》研报附件原文摘录）
随着中国房地产市场告别“高周转、高负债、高杠杆”的开发经营模式，传统地产模式正在发生变化。 近日，近期住建部部长在接受媒体采访时提出了“以人定房”，国金证券首席经济学家赵伟梳理了传统地产模式的变化、地产发展新模式的推进、海外地产模式的经验借鉴等方面，并对“以人定房”这一新模式的内涵和意义进行了深入探讨。 赵伟表示，在新的发展模式下，“以人定房”成为后续地产发展的新方向。 传统地产模式的变化 告别“高周转、高负债、高杠杆”过程中，投资、偿债等出现“阵痛” 2021年“三道红线”政策落地，推动地产告别“高周转、高负债、高杠杆”的开发经营模式。 2020年 8月，住建部、央行等召开重点房地产企业座谈会，提出进一步落实房地产长效机制；后续“三道红线”试点启动、并于2021年全 面实施，推动上市房企有息负债增速由 2019 年的 14%快速降至 2022 年的 0.1%。 同时，疫情对居民收入、就业产生的冲击，导致其购房意愿降低、且在“买涨不买跌”下进一步加强。疫情期间，调查失业率两度超6%，可支配收入增速也随之下台阶，2020-2022年平均为4.2%、低于2017-2019年的8%。居民收入及预期尚在修复状态下，居民购房意愿明显降低，商品房销售面积累计同比自2022年以来持续22个月为负值。 融资承压和销售低迷，压制地产企业的投资、偿债等活动。2021年6月起，地产新开工活动、土地购置情况等持续低 迷，截至 2023 年 10 月，地产投资负增长状态已持续近 24 个月；房企债券信用风险事件发生频率攀升，中资地产美 元债指数由 2020 年末的 125%大幅下滑至 2023 年 10 月的 44%。 地产发展新模式或如何推进？ 支撑地产高增的基本面或已改变，“以人定房”或是后续方向。为了防止地产“硬着陆”，稳地产政策频出，包括融资端、需求端、“三大工程”支持等方面。 7月，政治局会议提出 适时调整优化房地产政策、更好满足居民住房需求；8月，央行、财政部等多部门推动“认房不认贷”、住房信贷政策 优化等政策落地；从当前销售数据来看，政策对二手房供需均有提振，对新房销售和拿地的提振或仍需时间。 长期视角看，支撑地产高增长的基本面或已改变，地产行业亟待寻求新发展模式。 2016 年以来，新增城镇人口数量明 显下滑，2022 年为 646 万人，低于2016年的 2600 多万人，指向地产供需关系已发生重大变化；且参考其他海外经济体，我国家庭杠杆率提升空间或有限，叠加可支配收入增长放缓、房价收入比提升，或使居民潜在购房能力下降。 “房住不炒”的基调下，“以人定房”或是后续地产发展新方向。近期住建部部长指出，建立地产发展新模式，一是建立“人、房、地、钱”要素联动新机制，“以人定房、以房定地、以房定钱”，二是建立房屋开发为全生命周期管理 机制；或指向后续一是对人口净增地区、人口大省加大相关政策支持、加快建设保障住房体系，二是满足居民高品质住房需求，对存量房的老旧小区更新改造、城中村改造等项目或是后续政策支持重点。 海外地产模式有何经验借鉴？ 完善的保障性住房体系需法律制度、财政政策等多方支持 海外经济体中，德国、新加坡等是典型的“以人定房”发展模式，两国均具备完善的保障性住房体系。 德国住房市场以租赁为主,2018年，超半数德国居民通过租赁住房解决居住需求。 新加坡住房市场以组屋为主，2022年组屋占新加 坡住房市场比例达72%，近九成新加坡居民通过购买组屋解决住房需求。 德国与新加坡保障性住房体系长久以来的平稳运行，离不开相关法律制度保障和财政支持。德国保障性住房相关法律由金融、税收和租赁等制度共同组成，供给端适当遏制地产行业的投资回报率的同时，建立完备制度有效保障租赁者 权益。 新加坡则通过《土地征收法》等相关法律，保证较高的国有土地占比、且国有土地由政府直接管理和控制。 财政支持方面，德国以货币住房补贴为主，既有对无收入居民提供维持基本生活所需进行全额补贴，也有对低收入居 民提供部分住房租金来维持适宜的生活的部分补贴。新加坡则为中低收入群体首次购房提供中央公积金额外和特别住 房补贴，且由建屋局向组屋购房人发放低息贷款、提升其购房能力。 以上内容来自国金证券宏观专题研究报告《房地产新模式：如何理解“以人定房”?》 分析师:赵伟 SAC：1130521120002 免责声明 本栏目刊载的信息仅为行业观点，不构成任何投资建议，投资者不应该以该等信息取代独立判断或仅根据该等信息作出决策。本栏目力求信息准确可靠，但对信息的准确性或完整性不作保证，亦不对因使用该等信息而引发或可能引发的损失承担任何责任。投资有风险，入市须谨慎。
随着中国房地产市场告别“高周转、高负债、高杠杆”的开发经营模式，传统地产模式正在发生变化。 近日，近期住建部部长在接受媒体采访时提出了“以人定房”，国金证券首席经济学家赵伟梳理了传统地产模式的变化、地产发展新模式的推进、海外地产模式的经验借鉴等方面，并对“以人定房”这一新模式的内涵和意义进行了深入探讨。 赵伟表示，在新的发展模式下，“以人定房”成为后续地产发展的新方向。 传统地产模式的变化 告别“高周转、高负债、高杠杆”过程中，投资、偿债等出现“阵痛” 2021年“三道红线”政策落地，推动地产告别“高周转、高负债、高杠杆”的开发经营模式。 2020年 8月，住建部、央行等召开重点房地产企业座谈会，提出进一步落实房地产长效机制；后续“三道红线”试点启动、并于2021年全 面实施，推动上市房企有息负债增速由 2019 年的 14%快速降至 2022 年的 0.1%。 同时，疫情对居民收入、就业产生的冲击，导致其购房意愿降低、且在“买涨不买跌”下进一步加强。疫情期间，调查失业率两度超6%，可支配收入增速也随之下台阶，2020-2022年平均为4.2%、低于2017-2019年的8%。居民收入及预期尚在修复状态下，居民购房意愿明显降低，商品房销售面积累计同比自2022年以来持续22个月为负值。 融资承压和销售低迷，压制地产企业的投资、偿债等活动。2021年6月起，地产新开工活动、土地购置情况等持续低 迷，截至 2023 年 10 月，地产投资负增长状态已持续近 24 个月；房企债券信用风险事件发生频率攀升，中资地产美 元债指数由 2020 年末的 125%大幅下滑至 2023 年 10 月的 44%。 地产发展新模式或如何推进？ 支撑地产高增的基本面或已改变，“以人定房”或是后续方向。为了防止地产“硬着陆”，稳地产政策频出，包括融资端、需求端、“三大工程”支持等方面。 7月，政治局会议提出 适时调整优化房地产政策、更好满足居民住房需求；8月，央行、财政部等多部门推动“认房不认贷”、住房信贷政策 优化等政策落地；从当前销售数据来看，政策对二手房供需均有提振，对新房销售和拿地的提振或仍需时间。 长期视角看，支撑地产高增长的基本面或已改变，地产行业亟待寻求新发展模式。 2016 年以来，新增城镇人口数量明 显下滑，2022 年为 646 万人，低于2016年的 2600 多万人，指向地产供需关系已发生重大变化；且参考其他海外经济体，我国家庭杠杆率提升空间或有限，叠加可支配收入增长放缓、房价收入比提升，或使居民潜在购房能力下降。 “房住不炒”的基调下，“以人定房”或是后续地产发展新方向。近期住建部部长指出，建立地产发展新模式，一是建立“人、房、地、钱”要素联动新机制，“以人定房、以房定地、以房定钱”，二是建立房屋开发为全生命周期管理 机制；或指向后续一是对人口净增地区、人口大省加大相关政策支持、加快建设保障住房体系，二是满足居民高品质住房需求，对存量房的老旧小区更新改造、城中村改造等项目或是后续政策支持重点。 海外地产模式有何经验借鉴？ 完善的保障性住房体系需法律制度、财政政策等多方支持 海外经济体中，德国、新加坡等是典型的“以人定房”发展模式，两国均具备完善的保障性住房体系。 德国住房市场以租赁为主,2018年，超半数德国居民通过租赁住房解决居住需求。 新加坡住房市场以组屋为主，2022年组屋占新加 坡住房市场比例达72%，近九成新加坡居民通过购买组屋解决住房需求。 德国与新加坡保障性住房体系长久以来的平稳运行，离不开相关法律制度保障和财政支持。德国保障性住房相关法律由金融、税收和租赁等制度共同组成，供给端适当遏制地产行业的投资回报率的同时，建立完备制度有效保障租赁者 权益。 新加坡则通过《土地征收法》等相关法律，保证较高的国有土地占比、且国有土地由政府直接管理和控制。 财政支持方面，德国以货币住房补贴为主，既有对无收入居民提供维持基本生活所需进行全额补贴，也有对低收入居 民提供部分住房租金来维持适宜的生活的部分补贴。新加坡则为中低收入群体首次购房提供中央公积金额外和特别住 房补贴，且由建屋局向组屋购房人发放低息贷款、提升其购房能力。 以上内容来自国金证券宏观专题研究报告《房地产新模式：如何理解“以人定房”?》 分析师:赵伟 SAC：1130521120002 免责声明 本栏目刊载的信息仅为行业观点，不构成任何投资建议，投资者不应该以该等信息取代独立判断或仅根据该等信息作出决策。本栏目力求信息准确可靠，但对信息的准确性或完整性不作保证，亦不对因使用该等信息而引发或可能引发的损失承担任何责任。投资有风险，入市须谨慎。
大部分微信公众号研报本站已有pdf详细完整版：https://www.wkzk.com/report/（可搜索研报标题关键词或机构名称查询原报告）
郑重声明：悟空智库网发布此信息的目的在于传播更多信息，与本站立场无关，不构成任何投资建议。
