城中村改造 | 城中村改造的序章(二)——对北京西城百万庄棚改项目的点评

（以下内容从国泰君安《城中村改造 | 城中村改造的序章(二)——对北京西城百万庄棚改项目的点评》研报附件原文摘录）
　　报告导读 百万庄项目为北京城区以回迁为核心安置方案的棚改项目，在地理位置、项目规模、地区情况等与部分城中村项目相似，具备一定的借鉴意义。 百万庄北里居民住房改善项目（简称“百万庄项目”）是北京市中心第一个棚户区改造项目。百万庄项目位于北京西城，占地总面积3.4万方，分为北区A、B地块和南区C、D地块，涉及正式房屋建筑面积约5.33万方，其中楼房24栋，涉及被征收人1242户，其中居民1227户，单位15个，常住人口约4400人。目前项目已处于中后期，A地块于2023年8月封顶，B 地块于2017年完成回迁工作，C地块和D地块近期即将实现回迁。 城中村改造中回迁意愿强的项目，可以参考百万庄项目选用以回迁安置为主，辅以定向安置和货币补偿的安置方案。回迁为百万庄项目的主要安置策略，根据项目启动前的民意调查，97.3%的居民同意以整体改造的方式改善居住条件，而正式启动预签约后，仅用时19天签约比例就超过70%。百万庄项目提供的回迁安置房为原址新建住宅楼，居民可根据被征收的房屋按照户型、面积、居室等核算价值，分配到对应的回迁安置房区间，对于超出原住房面积的部分需要承担其费用。此外，项目还提供回龙观融泽家园作为外迁的定向安置房源和相应的货币补偿方案。我们认为百万庄项目和部分城中村具备的共同特点是“地理位置优越从而居民回迁意愿较强”，此类城中村改造项目可以参考以回迁为主要形式的棚改项目。 部分城中村项目也具备规模大、地区情况复杂等特征，可以参考百万庄项目设计尽可能种类丰富的回迁方案以提升同意率。百万庄项目前期按照居民全部回迁的设想进行规划，共设计了90种户型，结合补偿方案进行“区间对区间”的居民安置。部分城中村存在人口密度高、结构复杂、利益主体多元化等特征，参考百万庄项目，也应尽可能细化安置计划，从而满足不同群体的需求，进而实现同意率的提升并推进项目进程。 投资建议：行业改革已经进入深水区，新模式将带来行业新的发展机遇，中期推荐龙头保利发展等，全年继续推荐园区公司，中新集团、招商蛇口等。同时，新增关注资产端仍然健康的企业，预计随着市场的调整、债务的化解，将迎来困境反转的机会，预计会在2024年逐步体现。 风险提示：城中村改造对周边商品房市场带来冲击 特别声明 本公众订阅号(北极星NS)为国泰君安证券研究所地产组研究团队依法设立并运营的微信公众订阅号。本团队负责人谢皓宇具备证券投资咨询（分析师）执业资格，资格证书编号为S0880518010002。 本订阅号不是国泰君安证券研究报告发布平台。本订阅号所载内容均来自于国泰君安证券研究所已正式发布的研究报告，如需了解详细的证券研究信息，请具体参见国泰君安证券研究所发布的完整报告。本订阅号推送的信息仅限完整报告发布当日有效，发布日后推送的信息受限于相关因素的更新而不再准确或者失效的，本订阅号不承担更新推送信息或另行通知义务，后续更新信息以国泰君安证券研究所正式发布的研究报告为准。 本订阅号所载内容仅面向国泰君安证券研究服务签约客户。因本资料暂时无法设置访问限制，根据《证券期货投资者适当性管理办法》的要求，若您并非国泰君安证券研究服务签约客户，为控制投资风险，还请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。如有不便，敬请谅解。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。国泰君安证券及本订阅号运营团队不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅为国泰君安证券所有。任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或者引用，如因侵权行为给国泰君安证券研究所造成任何直接或间接的损失，国泰君安证券研究所保留追究一切法律责任的权利。

点此查看微信公众号原文全部内容>>

大部分微信公众号研报本站已有pdf详细完整版：https://www.wkzk.com/report/（可搜索研报标题关键词或机构名称查询原报告）