城中村改造 | 城中村改造的序章——对北京丰台马家堡路“原拆原建”项目的点评

（以下内容从国泰君安《城中村改造 | 城中村改造的序章——对北京丰台马家堡路“原拆原建”项目的点评》研报附件原文摘录）
　　报告导读 北京丰台马家堡路“原拆原建”项目在同意率、资金筹集、楼层扩建等方面存在特点，可为后续城中村改造提供重要参考。 北京丰台马家堡路“原拆原建”项目：近日北京丰台马家堡路68号2号楼启动“原拆原建”工作，楼栋建筑面积1921平方米，共涉及相关居民90户，重建签约率100%，预期需要2年时间。 项目位于一线城市北京，是城市更新的重要试点案例。《北京市“十四五”时期城市更新规划》提出要加强试点案例的宣传推广，形成一批可复制可推广的更新案例。城中村改造与危旧楼房改建属于城市更新的不同子类，马家堡路项目作为危旧楼房“原拆原建”的试点案例，也可为后续一线城市开展城中村改造提供参考。 项目在扩建、资金筹集等方面存在特点，对后续城中村改造的推进存在一定的借鉴意义。项目有以下四个特点值得关注： （1）前期达成合议时间短且同意率高，映射制度建设的重要性。项目前期推进速度快，完成全部居民签署同意书仅耗费约50天，与相关政策相对完善有关：北京于2020年出台《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》（“178号文”），其中对于土地政策、资金政策、工作流程等做出清晰规定，作为项目推进的根本指导。 （2）项目建筑面积的扩张可以通过楼栋扩建加高的方式实现。该项目以增加楼层的方式实现对楼栋建筑面积的扩张，从原有的地上4层扩建至地上6层，从而实现户内使用面积增长至少2倍。 （3）产权方通过投资并运营扩建的底商部分参与改建项目。项目扩建地下一层用以提供商贸服务，由产权方出资改建并运营。 （4）项目由居民、产权方、政府三方共同出资，居民负担新增面积对应的费用。“178号文”中规定改建资金由政府、产权单位、居民、社会机构等多主体共担，具体到该项目：居民负担新增面积对应的费用，产权方负担新增地下一层的费用，剩余由政府提供1111万元的补贴，合计项目总造价约4000万元。 投资建议：行业改革已经进入深水区，新模式将带来行业新的发展机遇，中期推荐龙头保利发展等，全年继续推荐园区公司，中新集团、招商蛇口等。同时，新增关注资产端仍然健康的企业，预计随着市场的调整、债务的化解，将迎来困境反转的机会，预计会在2024年逐步体现。 风险提示：城中村改造对周边商品房市场带来冲击 1.北京丰台马家堡路“原拆原建”项目启动 北京一旧楼危房将进行耗时2年的“原拆原建”，合计90户居民的同意率达到100%。建于1977年北京丰台马家堡路68号2号楼（楼龄46年）为此次改造的主体，建筑面积为1921平方米，居住在其中的73户居民和周边的17户平房共同参与此次改造，合计居民共计90户。该项目采取“原拆原建”的模式，即将老旧楼房进行大规模拆除，在原址上再建新楼。该项目前期推进顺利，仅用时约50天就已实现全部居民签署改建协议，与改造相关的居民征询率、参与率、签约率等指标均达到100%。预估重建将花费2年时间，期间居民需要自行解决过渡问题，目前已经进入收款阶段，根据当前进度，拆除工作将在2023年年底完成，并于2024年年初启动重建。 改造后楼栋将从地上4层扩建为地上6层加地下1层，居民居住体验预期有显著改善。（1）户均室内使用面积增加。楼栋从地上4层扩建为地上6层（限高17米），共设计A/B/C三类户型，套内面积分别为30/30/40平方米，建筑面积分别为40/40/50平方米，较原有每户15.7平方米的使用面积有所增加，且确保每户有独立厨房和独立卫生间，居民不再需要共用卫生间和水房；（2）公共配套大幅升级。在楼栋内新增电梯、无障碍通道等公共设施，同时新扩建地下1层用以增加商贸服务，满足居民日常购物需求，并配备专业的物业对楼栋进行管理。 项目由居民和政府共同决策，在资金筹集上采取“居民自筹为主，政府补贴为辅”的新模式，居民户均首付为23万元。北京于2020年6月印发的《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》（“178号文”）指出，“原拆原建”的资金由政府、产权单位、居民、社会机构等多主体共担，在此项目中主要由政府、产权单位和居民三方共同出资。项目总造价约4000万元，其中由市、区两级提供的政府补贴约1111万元，占比28%；居民需要承担增加室内面积的费用，首付款为23万元/户，合计占比52%，后续将根据房屋抽签结果对应的实际结算情况进行费用的多退少补；产权单位（丰台城市更新集团）承担扩建地下一层的费用。此外，改造后居民将拥有正式产权，从租赁房本变为经济适用房房本，后续可通过“经改商”手续，将其作为个人商品房进行二手房交易。 特别声明 本公众订阅号(北极星NS)为国泰君安证券研究所地产组研究团队依法设立并运营的微信公众订阅号。本团队负责人谢皓宇具备证券投资咨询（分析师）执业资格，资格证书编号为S0880518010002。 本订阅号不是国泰君安证券研究报告发布平台。本订阅号所载内容均来自于国泰君安证券研究所已正式发布的研究报告，如需了解详细的证券研究信息，请具体参见国泰君安证券研究所发布的完整报告。本订阅号推送的信息仅限完整报告发布当日有效，发布日后推送的信息受限于相关因素的更新而不再准确或者失效的，本订阅号不承担更新推送信息或另行通知义务，后续更新信息以国泰君安证券研究所正式发布的研究报告为准。 本订阅号所载内容仅面向国泰君安证券研究服务签约客户。因本资料暂时无法设置访问限制，根据《证券期货投资者适当性管理办法》的要求，若您并非国泰君安证券研究服务签约客户，为控制投资风险，还请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。如有不便，敬请谅解。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。国泰君安证券及本订阅号运营团队不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅为国泰君安证券所有。任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或者引用，如因侵权行为给国泰君安证券研究所造成任何直接或间接的损失，国泰君安证券研究所保留追究一切法律责任的权利。

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