销售明显回暖,政策利好初现——对房企9月销售、货值数据的点评

（以下内容从国泰君安《销售明显回暖,政策利好初现——对房企9月销售、货值数据的点评》研报附件原文摘录）
　　报告导读 9月TOP50房企销售金额降幅明显收窄，宽松政策已初见成效；拿地相对乏力，但从结构上继续向高能级城市聚焦。 ①需求端政策逐步松绑，9月房企销售降幅大幅收窄，与市场预期基本一致。TOP50房企9月销售金额2578亿元，同比下跌26%，跌幅较上月收窄16pct,其中民企、国企、央企的销售金额分别为856亿元、603亿元、1119亿元，同比增速为-48%、1%、-9%,分别较上月收窄9pct、12pct、26pct。8月底以来全国数十个城市通过放松限购、调整认房认贷、减免税收等手段提振需求，从9月明显回暖的销售数据来看，已初见成效。其中保利、中海、万科、华润以及招商实现单月销售金额破百亿，且有15家房企实现9月单月销售金额同比正增长。 ②土地市场整体清冷，9月房企拿地乏力，央企依旧为当前市场的拿地主力。TOP50房企9月新增土地货值2086亿元，同比下跌33%，跌幅较上月扩大66pct,央国民企均出现不同程度的下滑。考虑到100大中城市住宅类用地9月成交面积同比减少57%，我们认为房企拿地规模的下滑在一定程度上受市场整体成交低迷的影响。从重点城市土拍情况来看，土拍尚未升温，维持着仅核心优质地块才能触顶成交的基本交易情况。另外，以TOP100房企的拿地数据核算，央国企占比继续稳定超八成，其中国企占比高达51%。 ③货地比同比下滑，对应房企拿地更聚焦于高能级城市。9月TOP50房企拿地强度为0.7，同比下降0.1，系销售规模的扩张带来的下滑；货地比为2.0，同比下降0.9，推测为本月新增土地中一二线等高能级城市占比更高所致。 ④市场对于需求是否可持续释放仍存疑，后续将继续关注需求端政策的发力。尽管9月销售数据出现显著改善，但是通过观察北京、上海等一线城市的新房市场走势，可见新房销售规模出现短暂的高增长触及峰值后便再度进入下行区间，意味着销售的暴涨有部分来自于过去积压的需求，政策的效力将随着时间的推移而快速转弱。考虑到目前政策在工具上已基本覆盖，后续将继续关注政策的加码，例如贷款利率再降等，持续追踪房企销售的表现。关注一线城市本土企业，受益首开股份、京投发展等，龙头如保利发展等依然是中期首选，全年继续推荐园区公司，中新集团、招商蛇口等。 风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 1.销售收入降幅明显收窄，央企表现更优 在8月底以来的地产宽松政策刺激下，TOP50房企9月销售收入降幅收窄16pct。以权益金额口径对房企的销售情况进行统计和分析（下同）得到：9月TOP50房企销售金额2578亿元，同比下跌26%，较上月增长16pct，其中第一梯队（TOP10）销售金额1331亿元，同比下跌31%，降幅收窄 3pct，第二梯队（TOP11-30）销售额838亿元，同比下跌22%，降幅收窄30pct，第三梯队（TOP31-50）销售额409亿元，同比下跌13%，降幅收窄32pct。 9月央企销售超千亿，绝对数额和回暖速度均高于国企和民企。9月TOP50房企中央企销售金额1119亿元，同比下跌48%，降幅收窄26pct，、国企销售金额603亿元，同比上涨1%，较上月回暖12pct，民企销售金额856亿元，同比下跌9%，降幅收窄9pct。 2.房企拿地乏力，央企仍为拿地主力 2.1.拿地规模大幅下滑，仅民企维持同比正增长 TOP50房企9月拿地规模大幅下滑，与土地市场整体清冷有关。9月TOP50房企单月新增土地货值2086亿元，同比下跌33%，降幅较上月扩大66pct，其中民企、国企、央企新增土地货值分别为341亿元、655亿元、1091亿元，同比增速分别为52%、-48%、-33%。9月土地市场清冷，根据wind统计的100大中城市住宅类用地成交土地规划建筑面积显示，9月共成交2115万方，同比下跌57%。另外，从土拍情况来看，仅优质地块交易较火热。 央企仍为拿地主力，占比高达51%。9月TOP100房企中民企、国企、央企拿地规模分别为341亿元、684亿元、1091亿元，分别占16%、33%、51%，央国企合计占比稳定超八成。 2.2.拿地强度、货地比双双同比下行 拿地强度同比下降0.1，建发、中海、滨江等拿地强度大于1。以新增土地货值/全口径销售金额作为拿地强度的衡量指标，TOP50房企9月拿地强度为0.7，同比下降0.1，环比下降0.8，主要系9月销售金额出现大幅回升。TOP10房企中仅建发房产、中海地产、滨江集团拿地强度大于1，拿地区域以一二线重点城市为主。 货地比同环比均下跌，意味着房企拿地继续向高能级城市聚集。以新增土地货值/新增土地价值作为货地比的衡量指标，TOP50房企9月货地比为2.0，同比下降0.9，环比下降0.7，代表拿地区域分布更集中于高能级城市。 特别声明 本公众订阅号(北极星NS)为国泰君安证券研究所地产组研究团队依法设立并运营的微信公众订阅号。本团队负责人谢皓宇具备证券投资咨询（分析师）执业资格，资格证书编号为S0880518010002。 本订阅号不是国泰君安证券研究报告发布平台。本订阅号所载内容均来自于国泰君安证券研究所已正式发布的研究报告，如需了解详细的证券研究信息，请具体参见国泰君安证券研究所发布的完整报告。本订阅号推送的信息仅限完整报告发布当日有效，发布日后推送的信息受限于相关因素的更新而不再准确或者失效的，本订阅号不承担更新推送信息或另行通知义务，后续更新信息以国泰君安证券研究所正式发布的研究报告为准。 本订阅号所载内容仅面向国泰君安证券研究服务签约客户。因本资料暂时无法设置访问限制，根据《证券期货投资者适当性管理办法》的要求，若您并非国泰君安证券研究服务签约客户，为控制投资风险，还请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。如有不便，敬请谅解。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。国泰君安证券及本订阅号运营团队不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅为国泰君安证券所有。任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或者引用，如因侵权行为给国泰君安证券研究所造成任何直接或间接的损失，国泰君安证券研究所保留追究一切法律责任的权利。

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