广州 | 稳字优先——限购放开

（以下内容从国泰君安《广州 | 稳字优先——限购放开》研报附件原文摘录）
　　SUMMER 2023 报告导读 广州政府发布通知，对非核心区限购放开，同时对全市非户籍居民购房社保缴纳年限也从5年降至2年，始于2010年的一线城市限购开始有所放开。 作为一线城市，广州率先调整限购政策，由于是非核心区，预计对周边城市的虹吸效应并不明显，有利于提振楼市信心。一线城市限购政策最早是从2010年开始实施，并于2017年逐步推广到重点一二线城市。当前，作为一线城市，广州率先调整政策，政策主要包含3个部分：1）限购区域缩小至核心区，户籍居民主城区限购2套；2）非户籍居民社保缴纳年限从5年缩短至2年；3）增值税免征年限从5年减少至2年。整体来看，政策做了适度放松，对于限购政策来说，由于是放开非核心区限购，后续需要观察购房群体构成，若是广州本地居民，则主要是对新房改善需求，若为外地居民，则有一定的虹吸效应。我们预计广州非核心区对周边城市的虹吸效应并不明显，因此，对提振楼市信心会更有帮助。 本轮针对一线城市的政策呈现出“小步快走”态势，单次政策力度均较温和，但出台的频次高，让楼市平稳的政策意图明显。自7月底住建部会议提出一线城市的政策可以适度优化以来，一线城市的响应速度整体较快，从具体的措施来看，整体呈现出“小步快走”态势。以目前政策手段来看，主要是针对存量贷款利率、认房不认贷的认定标准，包含本次广州非核心区限购放开在内，政策力度均不是过往的大力刺激，均是温和放开。但有别于此前宽松周期，当前出台的政策密度较高，但保留了未来进一步放松的空间，使得政策周期和楼市周期共振，对冲式政策出台方式整体呈现出让楼市平稳发展意味，而非刺激，即发现楼市疲软、则给一定的政策红利，然后再观察效果。 维持未来一个季度将迎来销售边际改善的判断，但楼市信心仍需要呵护，观察按揭贷款利率调整的幅度。8月统计局数据已经显示楼市整体数据边际企稳，随着去年同期基数的进一步走低，预计4季度数据会有翘尾，一方面反映政策出台后的效果，另一方面来自于基数效应。但开发商资金压力仍然存在，恐会影响楼市信心，因此进一步的政策呵护仍然需要。接下来将迎来存量按揭贷款利率的调整，在调整完毕后，观察对新增按揭贷款利率的传导影响，若能够进一步带动新增部分的调降，对楼市的支持作用将进一步体现。 继续推荐开发和园区板块。关注一线城市本土企业，受益首开股份、京投发展等，龙头如保利发展等依然是中期首选，全年继续推荐园区公司，中新集团、招商蛇口等。 风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 特别声明 本公众订阅号(北极星NS)为国泰君安证券研究所地产组研究团队依法设立并运营的微信公众订阅号。本团队负责人谢皓宇具备证券投资咨询（分析师）执业资格，资格证书编号为S0880518010002。 本订阅号不是国泰君安证券研究报告发布平台。本订阅号所载内容均来自于国泰君安证券研究所已正式发布的研究报告，如需了解详细的证券研究信息，请具体参见国泰君安证券研究所发布的完整报告。本订阅号推送的信息仅限完整报告发布当日有效，发布日后推送的信息受限于相关因素的更新而不再准确或者失效的，本订阅号不承担更新推送信息或另行通知义务，后续更新信息以国泰君安证券研究所正式发布的研究报告为准。 本订阅号所载内容仅面向国泰君安证券研究服务签约客户。因本资料暂时无法设置访问限制，根据《证券期货投资者适当性管理办法》的要求，若您并非国泰君安证券研究服务签约客户，为控制投资风险，还请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。如有不便，敬请谅解。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。国泰君安证券及本订阅号运营团队不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅为国泰君安证券所有。任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或者引用，如因侵权行为给国泰君安证券研究所造成任何直接或间接的损失，国泰君安证券研究所保留追究一切法律责任的权利。

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