对当前地产板块的讨论|一线跟进,政策密度持续提高

（以下内容从国泰君安《对当前地产板块的讨论|一线跟进,政策密度持续提高》研报附件原文摘录）
　　SUMMER 2023 报告导读 周四住建部提出可以对地产政策进行优化之后，一线城市迅速跟进，速度超出市场预期，并可以对后续的具体政策做进一步期待。 除去一线城市，包括绝大部分二线城市在内的城市，需求端的行政政策基本都已放松，后续关注的是利率进一步下调，后续首套房和二套房按揭贷款利率可能将进一步下降。1）目前大多城市执行的行政政策都已宽松，包括限购限贷、认房认贷等，从执行来看，行政政策已经不构成约束，例如，首套房首付比例最低20%，但实际上，首付比例远高于此，即便进一步放松，能够达到的效果也是在预期层面。2）能够更直接的体现为购房者负担下降的，是按揭贷款利率的下降，目前大多城市的贷款利率已经回落至4%以内，尽管相比于去年，已经下降了100bp以上，但相比于其他同类型风险等级的贷款来看，仍然过高，例如高等级房企发债利率在3%以内。我们认为，目前的按揭贷款利率仍然有下行的空间，且相比于行政政策宽松，利率宽松的效果更为明显。 对于一线城市来说，制约还在行政管制政策上，未来放松的空间也更大。1）对一线城市的制约，主要在行政政策上，目前都还有限购政策（限购2套），同时首付比例都较高（首套35%、二套60%，不同城市略有差异），按揭贷款利率远高于二线城市（4.8%左右）。考虑到目前一线城市经济仍处于较高增速状态，对贷款利率的承受度较高，因此，制约一线城市的，更多的还是来自于限购和首付比例政策。2）另一个制约在税收制度上，由于对普通住宅的认定标准相比于现有房价均较低，因此在交易方面，会产生较多的个税和增值税。需要注意的是，在2022年9月30日北京出台了相关政策，对税收做一定的返还，但效果较为有限，期待后续将返还的方式改为减免。 一线城市迎来长周期的宽松周期，对楼市起稳预期作用，截止当前，已经有北京、广州、深圳在内的城市，在讨论相关放松政策。目前一线城市楼市成交也进入到冷的阶段，相比于年初，无论新房还是二手房，都有比较大幅度的成交萎缩，因此，有必要对一线城市也进行放松。目前尚且不确定是否会放开一线城市的限购政策，但在其他领域，预计都会迎来宽松，尤其是在改善型住房领域。当前，已经有北京、广州和深圳讨论了放松政策，预计很快将迎来实质的政策落地，并进入到长周期的宽松周期。 一线城市的政策是购房者和地产版块投资者的“心结”，对市场有很强的带动作用。目前房企拿地已经向一二线城市聚焦，认为其是最安全的资产，叠加当前的宽松预期，安全性会进一步加强。同时，对于购房者来说，一线城市的核心资产价值仍然是保值增值的重要选择。对于地产版块投资者来说，一线城市代表着带动全国市场的风向标，是地产早周期的复苏，因此，一线城市从政策宽松、走向需求复苏、并带动全国回暖，是主要复苏路径。整体来看，一线城市，就是各类预期的“心结”，具有很强的带动作用。因此阶段性看多开发版块，尤其是一线城市本土企业，受益首开股份、京投发展等，龙头如保利发展等依然是中期配置首选，全年继续推荐园区公司，中新集团、招商蛇口等。 风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 特别声明 本公众订阅号(北极星NS)为国泰君安证券研究所地产组研究团队依法设立并运营的微信公众订阅号。本团队负责人谢皓宇具备证券投资咨询（分析师）执业资格，资格证书编号为S0880518010002。 本订阅号不是国泰君安证券研究报告发布平台。本订阅号所载内容均来自于国泰君安证券研究所已正式发布的研究报告，如需了解详细的证券研究信息，请具体参见国泰君安证券研究所发布的完整报告。本订阅号推送的信息仅限完整报告发布当日有效，发布日后推送的信息受限于相关因素的更新而不再准确或者失效的，本订阅号不承担更新推送信息或另行通知义务，后续更新信息以国泰君安证券研究所正式发布的研究报告为准。 本订阅号所载内容仅面向国泰君安证券研究服务签约客户。因本资料暂时无法设置访问限制，根据《证券期货投资者适当性管理办法》的要求，若您并非国泰君安证券研究服务签约客户，为控制投资风险，还请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。如有不便，敬请谅解。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。国泰君安证券及本订阅号运营团队不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅为国泰君安证券所有。任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或者引用，如因侵权行为给国泰君安证券研究所造成任何直接或间接的损失，国泰君安证券研究所保留追究一切法律责任的权利。

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