对住建部表态的点评|政策密度为上

（以下内容从国泰君安《对住建部表态的点评|政策密度为上》研报附件原文摘录）
　　SUMMER 2023 报告导读 关于房地产需求端政策的着力点，临近市场一致预期的“大招”，即取消一线城市认房认贷，在落地之前，关注政策演进和密度。 需求端发力不够是目前市场一致认为的楼市下行的根本原因，而其中最核心的发力点就是一线城市认房认贷的取消，当前住建部表态可以做优化。目前市场的一致预期，仍然是认为总量需求仍在，但在楼市低迷阶段，对需求的刺激不够，相对克制的政策制约了正常的需求释放，能够改变这一态势的，来自于对一线城市的政策做改变，而其中最大的政策，就是限购限贷和认房认贷的取消。近期，住建部召开企业座谈会，会上提到“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施”。也即，目前房地产的政策，开始走向目前市场的一致预期。 我们认为目前市场的核心矛盾，依然是房企的信用收缩和居民不加杠杆的约束，因此，市场预期的“大招”效果指向性更多的在一线城市，结果上来看属于结构性政策。房企信用收缩仍然主导目前市场的下行，叠加城镇化提升速度较之前放缓。从2022年以来的销售和贷款之间的关系来看，居民在使用杠杆方面保持克制，整体杠杆率水平呈现下行趋势。因此，通过认房认贷的取消，也就是将二套房有条件作为首套房政策，最大的变化就是可以有更高的杠杆率（更低首付比例）和更低的利率，这对目前的非一线城市来说，已经不构成约束。因此，政策指向性目前就是在一线城市，若能过向其他城市传导，则是在总量信用扩张周期，通过一线需求向二线溢出，二线向三线溢出。而目前仍处于总量收缩状态，我们判断，该政策从结果来看，应该是结构性政策。 市场预期已经开始转变，正在从“救与否”逐步转变为“楼市起与否”，政策预期进入到深水区。在经历2022年楼市下行之后，市场更多的是认为在房住不炒下的政策克制，楼市的好转只取决于政策工具箱，因此，股票市场的波动基本都是跟政策预期。当前，市场预期开始转变，从“救与否”转变为救的政策落地，开始进入到预期政策的密集兑现期。 在验证楼市改善之前，密切关注政策密度，一线城市政策松动之前，都是政策蜜月期，政策密度决定板块表现的高度。楼市切实改善的结果验证，会逐步临近，但这需要先打出政策底牌，因此，在一线城市切实出台具体政策之前，政策密度将决定板块高度，目前已经是蜜月期。阶段性的关注一线城市本土企业，受益首开股份、京投发展等，龙头如保利发展等依然是中期配置首选，全年继续推荐园区公司，中新集团、招商蛇口等。 风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 特别声明 本公众订阅号(北极星NS)为国泰君安证券研究所地产组研究团队依法设立并运营的微信公众订阅号。本团队负责人谢皓宇具备证券投资咨询（分析师）执业资格，资格证书编号为S0880518010002。 本订阅号不是国泰君安证券研究报告发布平台。本订阅号所载内容均来自于国泰君安证券研究所已正式发布的研究报告，如需了解详细的证券研究信息，请具体参见国泰君安证券研究所发布的完整报告。本订阅号推送的信息仅限完整报告发布当日有效，发布日后推送的信息受限于相关因素的更新而不再准确或者失效的，本订阅号不承担更新推送信息或另行通知义务，后续更新信息以国泰君安证券研究所正式发布的研究报告为准。 本订阅号所载内容仅面向国泰君安证券研究服务签约客户。因本资料暂时无法设置访问限制，根据《证券期货投资者适当性管理办法》的要求，若您并非国泰君安证券研究服务签约客户，为控制投资风险，还请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。如有不便，敬请谅解。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。国泰君安证券及本订阅号运营团队不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅为国泰君安证券所有。任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或者引用，如因侵权行为给国泰君安证券研究所造成任何直接或间接的损失，国泰君安证券研究所保留追究一切法律责任的权利。

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